Apakah jadual amortisasi?
Pinjaman yang dilunaskan secara amortisasi dibayar dengan ansuran tetap setiap bulan. Setiap ansuran membayar faedah bulan itu dan sebahagian prinsipal. Oleh sebab faedah dikira atas baki, komposisinya berubah setiap bulan: pada awalnya kebanyakan ansuran habis untuk faedah, dan pada akhirnya hampir semua mengurangkan prinsipal. Jadual di atas menunjukkan perubahan itu tahun demi tahun, berserta baki pada hujung setiap tahun. Pinjaman perumahan, pinjaman peribadi dan sewa beli kereta di bawah kaedah baki berkurangan semuanya berfungsi begini.
Cara menggunakan kalkulator
- Jumlah pinjaman: jumlah asal, atau baki semasa jika pinjaman sudah berjalan (rujuk penyata tahunan bank).
- Kadar faedah: kadar efektif setahun, atau kadar keuntungan efektif bagi pembiayaan Islam.
- Tempoh: sebarang bilangan tahun hingga 50, termasuk 35 tahun yang biasa bagi pinjaman rumah di Malaysia.
- Bayaran tambahan: jumlah yang anda sanggup bayar lebih setiap bulan.
Contoh: pinjaman rumah RM 450,000 selama 35 tahun
Pada 4.1%, ansurannya RM 2,019.57 sebulan. Ansuran pertama terdiri daripada RM 1,537.50 faedah dan hanya RM 482.07 prinsipal. Jumlah faedah sepanjang 35 tahun ialah RM 398,218.
Jika anda membayar tambahan RM300 sebulan, pinjaman selesai dalam 26 tahun 7 bulan dan faedah yang dijimatkan kira-kira RM 108,863.
Pinjaman flexi, semi-flexi dan pinjaman biasa
Bayaran tambahan memberi kesan hanya jika bank menggunakannya untuk mengurangkan prinsipal. Di Malaysia:
- Pinjaman biasa (term loan): bayaran lebih biasanya dianggap bayaran awal ansuran akan datang; minta bank mengkreditkannya kepada prinsipal secara bertulis.
- Semi-flexi: bayaran lebih terus mengurangkan prinsipal; pengeluaran semula mungkin dikenakan yuran dan notis.
- Full flexi: akaun semasa dikaitkan dengan pinjaman, jadi wang di dalamnya mengurangkan baki yang dikenakan faedah setiap hari, dan boleh dikeluarkan bila-bila masa. Kadarnya selalunya sedikit lebih tinggi.
Semak juga tempoh lock-in: penyelesaian penuh dalam 3–5 tahun pertama selalunya dikenakan penalti, biasanya 2% hingga 3% daripada jumlah pinjaman asal.
Bayar lebih atau melabur?
Setiap ringgit yang mengurangkan prinsipal memberi “pulangan” sama dengan kadar pinjaman anda, tanpa risiko. Jika kadar pinjaman rendah dan anda sudah ada dana kecemasan, sesetengah orang memilih untuk melabur, contohnya caruman sukarela KWSP. Ini pilihan peribadi; bandingkan dengan kalkulator faedah kompaun.
Penting: keputusan kalkulator ini ialah anggaran untuk makluman, bukan nasihat kewangan. Angka sebenar bergantung pada surat tawaran, yuran, insurans atau takaful, duti setem dan polisi setiap bank; semak dengan sebut harga rasmi bank atau institusi yang dikawal selia oleh Bank Negara Malaysia, atau dapatkan nasihat perancang kewangan berlesen.
Soalan lazim
Kenapa baki pinjaman turun perlahan pada tahun-tahun awal?
Kerana faedah dikira atas baki yang masih besar, jadi sebahagian besar ansuran awal digunakan untuk faedah. Apabila baki berkurang, bahagian prinsipal semakin besar.
Adakah bayaran tambahan sentiasa menjimatkan faedah?
Ya, jika bank mengkreditkannya kepada prinsipal. Pada pinjaman flexi atau semi-flexi ini berlaku secara automatik; pada pinjaman biasa, pastikan dengan bank.
Bolehkah saya guna KWSP Akaun Fleksibel untuk bayar pinjaman rumah?
Pengeluaran perumahan KWSP (Akaun 2 atau Akaun Sejahtera) boleh digunakan untuk mengurangkan atau menyelesaikan baki pinjaman rumah, tertakluk kepada syarat KWSP. Semak syarat terkini di laman KWSP sebelum memohon.
Bagaimana mengira baki pinjaman selepas beberapa tahun?
Lihat lajur “Baki pinjaman” pada tahun berkenaan dalam jadual. Untuk ketepatan, gunakan penyata pinjaman terkini sebagai jumlah pinjaman dan baki tempoh sebagai tempoh.
Kemas kini terakhir: 8 Oktober 2026