Lire un tableau d’amortissement
Le tableau d’amortissement détaille, échéance après échéance, comment votre prêt est remboursé. Chaque mensualité se compose de deux parts : les intérêts, calculés sur le capital restant dû, et l’amortissement, c’est-à-dire le capital effectivement remboursé. Le simulateur affiche une ligne par année avec le total versé, les intérêts, le capital remboursé et le capital restant dû à la fin de l’année.
La méthode de calcul
- Mensualité constante : M = C × t ÷ (1 − (1 + t)−n), avec t = taux annuel ÷ 12 et n = nombre de mois.
- Intérêts du mois = capital restant dû × t.
- Capital remboursé = M − intérêts du mois (+ versement supplémentaire éventuel).
- Nouveau capital restant dû = ancien capital − capital remboursé, et ainsi de suite jusqu’à zéro.
Exemple : 200 000 € à 3,5 % sur 20 ans
La mensualité est de 1 159,92 € et les intérêts coûtent 78 380,66 € sur 20 ans. Voici les trois premières échéances :
| Échéance | Intérêts | Capital | Capital restant dû |
|---|---|---|---|
| 1 | 583,33 € | 576,59 € | 199 423,41 € |
| 2 | 581,65 € | 578,27 € | 198 845,15 € |
| 3 | 579,97 € | 579,95 € | 198 265,19 € |
Dès la quatrième échéance, la part de capital dépasse celle des intérêts. Avec un taux plus élevé ou une durée plus longue, ce basculement arrive bien plus tard : c’est pourquoi le capital restant dû baisse lentement les premières années. Ici, après 10 ans de remboursement, il reste encore 117 298,81 € à rembourser, soit plus de la moitié du capital emprunté.
L’effet d’un versement supplémentaire
Chaque euro ajouté à la mensualité réduit directement le capital restant dû, donc tous les intérêts futurs calculés dessus. Sur le même prêt :
| Versement en plus | Mois gagnés | Intérêts économisés |
|---|---|---|
| 50 € / mois | 14 | 5 015 € |
| 100 € / mois | 26 | 9 413 € |
| 200 € / mois | 47 | 16 768 € |
| 300 € / mois | 64 | 22 680 € |
Rembourser plus vite en France : modulation et remboursement anticipé
Les prêts immobiliers français ne permettent pas toujours de verser un montant libre chaque mois. Deux mécanismes s’en approchent :
- La modulation des échéances : de nombreux contrats autorisent à augmenter la mensualité (souvent dans une limite fixée par le contrat), ce qui revient au calcul ci-dessus.
- Le remboursement anticipé partiel : vous versez une somme ponctuelle. La banque peut refuser un remboursement partiel inférieur à 10 % du capital initial (sauf s’il s’agit du solde), et les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées à six mois d’intérêts sur la somme remboursée, sans dépasser 3 % du capital restant dû. Beaucoup de contrats négociés les suppriment.
Avant de rembourser par anticipation, comparez le taux de votre prêt avec ce que rapporterait cette épargne, et gardez une épargne de précaution suffisante.
Important : les résultats sont des estimations fournies à titre informatif. Ils ne constituent pas un conseil financier ; faites confirmer les chiffres par votre banque, un courtier ou un conseiller avant de vous engager.
Questions fréquentes
Pourquoi paie-t-on surtout des intérêts au début ?
Les intérêts sont calculés chaque mois sur le capital restant dû. Au début, ce capital est maximal, donc la part d’intérêts aussi. La mensualité étant fixe, la part de capital remboursé augmente un peu à chaque échéance.
Un versement supplémentaire baisse-t-il ma mensualité ?
Non : dans ce calcul, la mensualité reste la même et le prêt se termine plus tôt. Après un remboursement anticipé partiel, certaines banques proposent au contraire de garder la durée et de réduire la mensualité ; l’économie d’intérêts est alors plus faible.
Vaut-il mieux rembourser son prêt ou épargner ?
Rembourser par anticipation « rapporte » l’équivalent du taux du prêt, sans risque. Si votre prêt est à 3,5 % et que votre épargne disponible rapporte moins après impôts, le remboursement est intéressant, à condition de garder une épargne de précaution et de vérifier les éventuelles IRA.
Puis-je utiliser ce tableau pour un prêt en cours ?
Oui : saisissez le capital restant dû actuel, votre taux et la durée restante. Le tableau repart alors d’aujourd’hui.
Mon tableau bancaire est-il différent ?
Légèrement, parfois : il peut inclure l’assurance, des arrondis au centime ou un différé de remboursement. La mensualité hors assurance et le capital restant dû doivent toutefois être très proches de ce calcul pour un prêt à taux fixe.
Dernière mise à jour : 8 octobre 2026