Apa itu tabel amortisasi?
Pinjaman yang diamortisasi dilunasi dengan cicilan tetap setiap bulan. Setiap cicilan membayar bunga bulan itu ditambah sebagian pokok. Karena bunga dihitung dari sisa pokok, komposisinya berubah tiap bulan: di awal sebagian besar cicilan habis untuk bunga, di akhir hampir semuanya melunasi pokok. Tabel di atas memperlihatkan pergeseran itu per tahun, lengkap dengan sisa pokok di akhir setiap tahun. KPR, kredit kendaraan dengan bunga efektif, dan KTA anuitas bekerja dengan cara ini.
Cara memakai kalkulator
- Jumlah pinjaman: plafon awal, atau sisa pokok jika pinjaman sudah berjalan.
- Suku bunga: bunga efektif per tahun.
- Tenor: jumlah tahun sampai lunas, atau sisa tahun bila memakai sisa pokok.
- Angsuran tambahan: opsional. Isi nominal yang ingin Anda tambahkan tiap bulan untuk melihat berapa bulan dan berapa bunga yang dihemat.
Rumusnya
Cicilan bulanan M = P × r ÷ (1 − (1 + r)−n), dengan P pokok pinjaman, r bunga tahunan ÷ 12, dan n jumlah bulan. Setiap bulan:
- Bunga = sisa pokok × r
- Pokok = M − bunga (+ angsuran tambahan bila ada)
- Sisa pokok baru = sisa pokok − pokok yang dibayar
Contoh: tiga cicilan pertama
Pinjaman Rp 500 juta dengan bunga 10% per tahun selama 20 tahun memiliki cicilan Rp 4.825.108. Bunga per bulannya 10% ÷ 12 ≈ 0,833%, sehingga bunga bulan pertama Rp 500.000.000 × 0,00833 = Rp 4.166.667.
| Cicilan ke- | Bunga | Pokok | Sisa pokok |
|---|---|---|---|
| 1 | Rp 4.166.667 | Rp 658.442 | Rp 499.341.558 |
| 2 | Rp 4.161.180 | Rp 663.929 | Rp 498.677.630 |
| 3 | Rp 4.155.647 | Rp 669.461 | Rp 498.008.169 |
Hanya sekitar 14% cicilan pertama yang mengurangi utang. Porsi pokok baru melampaui porsi bunga pada cicilan ke-158, yaitu di tahun ke-14. Selama 20 tahun, total bunganya sekitar Rp 658.025.974.
Efek angsuran tambahan
Setiap rupiah tambahan langsung memotong pokok, sehingga bunga bulan-bulan berikutnya ikut mengecil. Untuk pinjaman yang sama:
| Tambahan per bulan | Lama pelunasan | Total bunga | Bunga yang dihemat |
|---|---|---|---|
| Tidak ada | 20 tahun | Rp 658.025.974 | — |
| Rp 500.000 | 15 tahun, 4 bulan | Rp 478.782.401 | Rp 179.243.573 |
| Rp 1.000.000 | 12 tahun, 8 bulan | Rp 381.829.176 | Rp 276.196.798 |
| Rp 2.000.000 | 9 tahun, 6 bulan | Rp 275.441.083 | Rp 382.584.891 |
Tambahan yang dibayar di awal tenor paling besar dampaknya, karena memotong pokok yang seharusnya berbunga selama bertahun-tahun.
Tips melunasi lebih cepat
- Tanyakan aturan pelunasan sebagian. Banyak bank hanya menerima pelunasan sebagian dengan nominal minimum dan mengenakan penalti, terutama selama masa bunga fixed KPR. Hitung apakah penghematan bunga lebih besar daripada penaltinya.
- Pilih kurangi tenor, bukan kurangi cicilan, bila bank menawarkan pilihan itu setelah pelunasan sebagian. Mengurangi tenor menghemat bunga lebih banyak.
- Manfaatkan THR dan bonus. Pelunasan sebagian sekali setahun dari THR punya efek mirip angsuran tambahan bulanan.
- Dahulukan utang termahal. Dana darurat dan utang kartu kredit (hingga 21% per tahun) sebaiknya diberesi lebih dulu sebelum mempercepat KPR berbunga lebih rendah.
Tabel ini mengasumsikan bunga tetap dan cicilan tepat waktu. Bank membulatkan bunga setiap bulan, jadi angkanya bisa sedikit berbeda.
Penting: hasil kalkulator ini adalah perkiraan untuk informasi, bukan rekomendasi keuangan. Angka sebenarnya bergantung pada perjanjian kredit, biaya, asuransi, pajak, dan kebijakan tiap lembaga; cocokkan dengan simulasi resmi bank atau lembaga keuangan yang diawasi OJK, atau konsultasikan dengan perencana keuangan bersertifikat.
Pertanyaan yang sering diajukan
Mengapa cicilan awal sebagian besar untuk bunga?
Bunga dihitung dari sisa pokok, yang paling besar di awal tenor. Setelah pokok berkurang, bunga tiap bulan mengecil dan porsi pokok dalam cicilan yang sama makin besar.
Apakah angsuran tambahan menurunkan cicilan bulanan?
Pada pinjaman standar tidak; cicilannya tetap dan pinjaman lunas lebih cepat. Sebagian bank memberi pilihan menghitung ulang cicilan setelah pelunasan sebagian, tetapi mengurangi tenor biasanya lebih hemat.
Lebih baik melunasi KPR lebih cepat atau berinvestasi?
Melunasi lebih cepat memberi imbal hasil pasti sebesar bunga pinjaman. Investasi bisa memberi hasil lebih tinggi tetapi berisiko. Bandingkan bunga KPR Anda dengan imbal hasil yang realistis dan pertimbangkan penalti pelunasan.
Bisakah dipakai untuk pinjaman yang sedang berjalan?
Bisa. Masukkan sisa pokok sebagai jumlah pinjaman dan sisa tahun sebagai tenor, dengan suku bunga yang berlaku sekarang. Tabelnya akan dimulai dari hari ini.
Apakah tabel ini berlaku untuk bunga flat?
Tidak. Pada bunga flat, bunga dihitung dari pokok awal sehingga porsi bunga setiap bulan sama. Konversikan dulu ke bunga efektif bila ingin membandingkan dengan tabel anuitas ini.
Terakhir diperbarui: 8 Oktober 2026