Cara menggunakan kalkulator pinjaman perumahan
- Harga rumah dan deposit. Garis panduan Bank Negara Malaysia mengehadkan margin pembiayaan kepada 90% bagi dua rumah pertama atas nama anda, dan 70% bagi rumah ketiga dan seterusnya. Maka deposit 10% ialah titik permulaan yang biasa, kecuali skim kerajaan seperti Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP) atau skim rumah pertama yang membenarkan pembiayaan lebih tinggi.
- Kadar faedah dan tempoh. Kebanyakan pinjaman rumah di Malaysia berkadar terapung: Kadar Asas Standard (SBR), yang mengikut Kadar Dasar Semalaman (OPR) BNM, ditambah margin tetap bank. Tempoh maksimum biasanya 35 tahun atau sehingga umur 70 tahun, yang mana lebih awal.
- Kos memiliki rumah. Cukai pintu (cukai taksiran pihak berkuasa tempatan), cukai tanah, insurans kebakaran dan yuran penyelenggaraan tidak dibayar kepada bank, tetapi tetap keluar dari poket anda setiap bulan. Kalkulator menjumlahkan semuanya.
Formula ansuran bulanan
Pinjaman rumah di Malaysia dikira atas baki berkurangan dengan rehat bulanan (monthly rest): faedah setiap bulan hanya dikenakan pada baki yang belum dibayar. Ansuran yang sama setiap bulan diperoleh dengan formula anuiti:
Ansuran = P × r ÷ (1 − (1 + r)−n)
P ialah jumlah pinjaman (harga tolak deposit), r ialah kadar bulanan (kadar tahunan ÷ 12) dan n ialah bilangan bulan. Pada tahun-tahun awal, sebahagian besar ansuran membayar faedah; menjelang hujung tempoh, hampir semuanya mengurangkan prinsipal.
Contoh: rumah RM 500,000
Dengan deposit 10% (RM 50,000), jumlah pinjaman ialah RM 450,000. Pada kadar 4.1% setahun selama 30 tahun, ansurannya kira-kira RM 2,174.39 sebulan dan jumlah faedah sepanjang tempoh ialah RM 332,781. Tempoh yang lebih panjang mengurangkan ansuran tetapi menambah faedah dengan ketara:
| Tempoh | Ansuran sebulan | Jumlah faedah |
|---|---|---|
| 20 tahun | RM 2,750.68 | RM 210,164 |
| 25 tahun | RM 2,400.18 | RM 270,055 |
| 30 tahun | RM 2,174.39 | RM 332,781 |
| 35 tahun | RM 2,019.57 | RM 398,218 |
Kalkulator di atas menawarkan tempoh hingga 30 tahun; untuk tempoh 35 tahun, gunakan kalkulator amortisasi yang menerima sebarang bilangan tahun.
Kadar terapung: apa berlaku jika OPR naik?
Jika BNM menaikkan OPR sebanyak 0.25 mata peratusan, SBR naik sebanyak itu dan kadar pinjaman anda turut naik. Bagi pinjaman RM 450,000 selama 30 tahun, kenaikan daripada 4.1% kepada 4.35% menaikkan ansuran kepada kira-kira RM 2,240.15, iaitu RM 65.76 lebih sebulan. Biasanya bank mengekalkan ansuran dan memanjangkan tempoh, atau menyesuaikan ansuran selepas memberi notis. Pastikan bajet anda masih selesa jika kadar naik 1%.
Pembiayaan perumahan-i (Islam)
Pembiayaan perumahan Islam menggunakan kadar keuntungan, bukan faedah. Kontrak yang biasa ialah Musyarakah Mutanaqisah (pemilikan bersama yang dikurangkan) dan Tawarruq atau BBA (jual beli dengan harga tangguh). Pembiayaan berkadar terapung-i mempunyai kadar keuntungan siling; bank mengenakan kadar efektif yang lebih rendah dan ansuran dikira dengan formula yang sama. Masukkan kadar efektif semasa ke dalam kalkulator untuk membandingkan dengan pinjaman konvensional.
Kos lain semasa membeli rumah
- Duti setem pada surat cara pindah milik (memorandum of transfer) berperingkat 1% hingga 4% mengikut harga, dan 0.5% daripada jumlah pinjaman bagi perjanjian pinjaman. Pembeli rumah pertama mungkin layak menikmati pengecualian bagi rumah dalam had harga tertentu; semak syarat terkini dengan LHDN.
- Yuran guaman untuk perjanjian jual beli (SPA) dan perjanjian pinjaman, mengikut skala yang ditetapkan, serta yuran penilaian.
- MRTA atau MLTA (atau MRTT/MLTT bagi takaful) untuk melindungi baki pinjaman jika berlaku kematian atau hilang upaya.
- Penalti penyelesaian awal dalam tempoh lock-in, biasanya 3 hingga 5 tahun pertama.
Penting: keputusan kalkulator ini ialah anggaran untuk makluman, bukan nasihat kewangan. Angka sebenar bergantung pada surat tawaran, yuran, insurans atau takaful, duti setem dan polisi setiap bank; semak dengan sebut harga rasmi bank atau institusi yang dikawal selia oleh Bank Negara Malaysia, atau dapatkan nasihat perancang kewangan berlesen.
Soalan lazim
Berapa gaji untuk layak pinjaman rumah?
Bank melihat nisbah khidmat hutang (DSR): jumlah semua ansuran bulanan dibahagi pendapatan bersih. Had biasa ialah sekitar 60% hingga 70%, bergantung pada bank dan tahap pendapatan. Gunakan kalkulator kelayakan pinjaman rumah untuk anggaran.
Berapa margin pembiayaan maksimum di Malaysia?
Sehingga 90% untuk rumah pertama dan kedua, dan 70% untuk rumah ketiga dan seterusnya, mengikut langkah makroprudens BNM. Skim tertentu untuk pembeli rumah pertama boleh membiayai lebih tinggi.
Apakah beza SBR dan BR?
Kadar Asas Standard (SBR) digunakan untuk pinjaman berkadar terapung baharu sejak Ogos 2022 dan terikat terus kepada OPR. BR (Kadar Asas) masih digunakan untuk pinjaman lama. Kedua-duanya naik atau turun apabila OPR berubah.
Kenapa ansuran daripada bank berbeza sedikit?
Bank mungkin membiayai MRTA dan yuran guaman ke dalam pinjaman, menggunakan cara pembundaran sendiri atau kadar promosi untuk beberapa tahun pertama. Gunakan keputusan di sini sebagai panduan dan minta jadual rasmi daripada bank.
Lebih baik pinjaman konvensional atau Islam?
Kedua-duanya boleh sama mahal; yang penting ialah kadar efektif, kadar siling (bagi Islam), penalti lock-in dan yuran. Bandingkan jumlah bayaran sepanjang tempoh, bukan hanya ansuran bulan pertama.
Kemas kini terakhir: 8 Oktober 2026