Como usar a calculadora de amortização
- Informe o valor financiado (o preço menos a entrada), a taxa nominal anual e o prazo em anos.
- Se pretende pagar algo a mais todo mês, preencha a amortização extra. Esse valor vai inteiro para o saldo devedor.
- Abra a tabela para ver, ano a ano, quanto você pagou de juros, quanto amortizou e quanto ainda deve.
Como funciona a Tabela Price
Na Tabela Price (ou sistema francês), todas as parcelas têm o mesmo valor: PMT = PV × i ÷ (1 − (1 + i)−n). A cada mês, os juros são calculados sobre o saldo devedor (saldo × i) e o restante da parcela é a amortização. Como o saldo é alto no começo, as primeiras parcelas são quase só juros; com o tempo, a amortização cresce e os juros diminuem.
Já no SAC (Sistema de Amortização Constante), comum no financiamento imobiliário, a amortização é fixa (PV ÷ n) e a parcela cai mês a mês. O SAC paga menos juros no total, mas começa com parcelas mais altas. Esta calculadora mostra a Price; a comparação com números está no simulador de financiamento imobiliário.
Exemplo: o poder da amortização extra
Um financiamento de R$ 200.000 a 10,5% ao ano em 30 anos tem parcela de R$ 1.829,48 e soma R$ 458.612 de juros, mais que o dobro do valor financiado. Na primeira parcela, R$ 1.750 são juros e apenas R$ 79,48 amortizam a dívida.
Agora some R$ 300 por mês de amortização extra:
- A dívida acaba em 16 anos e 6 meses, 162 meses antes;
- os juros caem para R$ 221.605, uma economia de cerca de R$ 237.000.
Cada real extra pago no começo do contrato deixa de gerar juros por muitos anos, por isso o efeito é tão forte.
Reduzir o prazo ou a parcela?
Ao fazer uma amortização extraordinária, o banco pergunta se você quer diminuir o prazo ou o valor da parcela. Reduzir o prazo economiza mais juros, e é isso que esta calculadora simula. Reduzir a parcela faz sentido quando o orçamento está apertado ou quando você quer mais folga para emergências.
- No financiamento imobiliário, o FGTS pode ser usado para amortizar o saldo, respeitadas as regras do SFH.
- Antes de amortizar, compare com o rendimento líquido de uma aplicação segura: se a dívida custa mais que o investimento rende, amortizar costuma ser a melhor escolha.
- Mantenha uma reserva de emergência antes de direcionar todo o dinheiro extra para a dívida.
Importante: os resultados são estimativas para fins informativos e não constituem recomendação financeira. Condições reais dependem do contrato, das tarifas, do IOF e das taxas de cada instituição; confirme os números com o seu banco ou com um profissional certificado.
Perguntas frequentes
O que é amortização?
É a parte da parcela que reduz a dívida de fato. O restante da parcela são juros, que remuneram o banco. Amortizar significa diminuir o saldo devedor.
Por que no começo eu pago quase só juros?
Porque os juros de cada mês são calculados sobre o saldo devedor, que é máximo no início. Na Tabela Price a parcela é fixa, então sobra pouco para amortizar nos primeiros anos.
O banco pode cobrar multa se eu amortizar antes?
Não. O Código de Defesa do Consumidor garante a liquidação antecipada, total ou parcial, com redução proporcional dos juros, sem multa.
Esta calculadora serve para o SAC?
Não diretamente: ela calcula parcelas fixas (Price). No SAC, a amortização mensal é o valor financiado dividido pelo número de meses, e os juros são a taxa mensal vezes o saldo. Veja o exemplo comparativo no simulador de financiamento imobiliário.
Última atualização: 8 de outubro de 2026