Comment utiliser ce simulateur de prêt immobilier
- Prix du bien : le prix d’achat, hors frais de notaire.
- Apport personnel : la part du prix que vous payez sans emprunter, en pourcentage. Le reste constitue le montant emprunté.
- Taux et durée : le taux nominal proposé par la banque ou le courtier, et la durée de remboursement.
- Assurance emprunteur : son taux annuel, appliqué au capital emprunté.
- Taxe foncière, assurance habitation et charges : facultatives, elles ne font pas partie du prêt mais pèsent sur votre budget logement chaque mois.
Le grand chiffre en tête des résultats est votre coût mensuel total ; la barre colorée montre la part qui rembourse le prêt, celle qui va à l’assurance et celle qui correspond aux autres frais du logement.
La formule de calcul de la mensualité
La mensualité hors assurance d’un prêt à taux fixe se calcule avec la formule d’amortissement classique :
M = C × t ÷ (1 − (1 + t)−n)
où C est le capital emprunté, t le taux mensuel (taux annuel ÷ 12) et n le nombre de mensualités (durée en années × 12). L’assurance emprunteur s’y ajoute : ici, capital × taux annuel de l’assurance ÷ 12, comme dans la plupart des contrats calculés sur le capital initial.
Exemple chiffré
Pour un appartement à 300 000 € avec 10 % d’apport (30 000 €), vous empruntez 270 000 €. À 3,4 % sur 20 ans, le taux mensuel vaut 0,034 ÷ 12 ≈ 0,002833 et n = 240 : la mensualité hors assurance est de 1 552,05 €. Avec une assurance à 0,30 % par an, comptez 67,50 € de plus, soit 1 619,55 € par mois. Sur toute la durée, les intérêts coûtent 102 492,63 € et l’assurance 16 200 €.
La durée change beaucoup le coût du crédit. Pour les mêmes 270 000 € à 3,4 % :
| Durée | Mensualité hors assurance | Coût total des intérêts |
|---|---|---|
| 15 ans | 1 916,95 € | 75 051 € |
| 20 ans | 1 552,05 € | 102 493 € |
| 25 ans | 1 337,25 € | 131 174 € |
En pratique, les banques proposent souvent un taux un peu plus bas sur 15 ans que sur 25 ans, ce qui creuse encore l’écart. Pour simuler une durée de 25 ans, utilisez notre tableau d’amortissement, qui accepte n’importe quelle durée.
Le taux d’endettement maximal de 35 %
Depuis le 1er janvier 2022, la norme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) s’impose aux banques : le taux d’effort, c’est-à-dire l’ensemble de vos mensualités de crédit (assurance comprise) divisé par vos revenus nets avant impôt, ne doit pas dépasser 35 %, et la durée du prêt est limitée à 25 ans (27 ans au plus dans le neuf, lorsque le remboursement commence à la livraison). Les banques peuvent déroger à ces règles pour 20 % de leur production, en priorité pour la résidence principale et les primo-accédants.
Dans l’exemple ci-dessus, 1 619,55 € ÷ 0,35 ≈ 4 627 € : il faut donc environ 4 630 € de revenus nets mensuels, sans autre crédit en cours, pour respecter le seuil de 35 %.
Les frais à prévoir en plus du prêt
- Frais de notaire : surtout des droits de mutation, environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf.
- Garantie du prêt : caution d’un organisme spécialisé ou hypothèque, facturée une seule fois.
- Frais de dossier et de courtage, souvent négociables.
- Taxe foncière et charges de copropriété, à intégrer dans votre budget mensuel avec le simulateur.
Comment réduire le coût de votre crédit
- Comparez plusieurs banques ou passez par un courtier : 0,2 point de taux en moins représente plusieurs milliers d’euros sur 20 ans.
- Faites jouer la concurrence sur l’assurance emprunteur : la délégation d’assurance est libre, et la loi Lemoine permet d’en changer à tout moment.
- Augmentez l’apport ou raccourcissez la durée si votre taux d’endettement le permet.
- Renseignez-vous sur le prêt à taux zéro (PTZ) et les prêts aidés si vous achetez votre première résidence principale.
Important : les résultats sont des estimations fournies à titre informatif. Ils ne constituent pas un conseil financier ; faites confirmer les chiffres par votre banque, un courtier ou un conseiller avant de vous engager.
Questions fréquentes
Quel salaire faut-il pour emprunter 200 000 € ?
À 3,4 % sur 20 ans, la mensualité est de 1 149,67 €, plus environ 50 € d’assurance à 0,30 %, soit près de 1 200 € par mois. Pour rester sous 35 % d’endettement, il faut donc environ 3 430 € de revenus nets mensuels, sans autre crédit en cours.
Le simulateur tient-il compte de l’assurance emprunteur ?
Oui. Elle est calculée sur le capital emprunté, pendant toute la durée du prêt, quel que soit votre apport. Certains contrats calculent l’assurance sur le capital restant dû : elle diminue alors au fil des années.
Quelle différence entre le taux nominal et le TAEG ?
Le taux nominal sert à calculer les intérêts et la mensualité. Le TAEG ajoute tous les frais obligatoires (assurance, garantie, frais de dossier, courtage) : c’est lui qui permet de comparer les offres, et il ne peut pas dépasser le taux d’usure publié chaque trimestre par la Banque de France.
Pourquoi mes premières mensualités sont-elles surtout des intérêts ?
Les intérêts sont calculés sur le capital restant dû. Au début du prêt, ce capital est au plus haut, donc la part d’intérêts aussi ; à mesure que vous remboursez, elle diminue et la part de capital augmente.
Ce calcul est-il précis ?
La mensualité hors assurance est exacte pour un prêt à taux fixe. L’assurance, la taxe foncière et les charges sont des estimations : seule l’offre de prêt de votre banque, avec son tableau d’amortissement, fait foi.
Dernière mise à jour : 8 octobre 2026