วิธีใช้เครื่องคำนวณผ่อนบ้าน
- ราคาบ้านและเงินดาวน์ ใส่ราคาซื้อขายและสัดส่วนที่คุณจ่ายเอง บ้านหลังแรกราคาไม่สูงมากมักกู้ได้ 90–100% แต่ธนาคารให้กู้ตามราคาประเมิน ซึ่งอาจต่ำกว่าราคาที่ตกลงซื้อ ส่วนต่างนั้นต้องใช้เงินสดเอง
- ดอกเบี้ยและระยะเวลา ธนาคารส่วนใหญ่ให้กู้ได้สูงสุดราว 30 ปี และมักกำหนดว่าอายุผู้กู้รวมกับระยะเวลากู้ต้องไม่เกินราว 65–70 ปี ยิ่งกู้นาน ค่างวดยิ่งต่ำ แต่ดอกเบี้ยรวมยิ่งสูง
- ค่าใช้จ่ายของการมีบ้าน ค่าส่วนกลาง เบี้ยประกันอัคคีภัย และภาษีที่ดินไม่ได้จ่ายให้ธนาคาร แต่เป็นเงินที่ออกจากกระเป๋าทุกเดือน เครื่องคำนวณจึงรวมไว้ในค่าใช้จ่ายรวมต่อเดือน
สูตรคำนวณค่างวดผ่อนบ้าน
สินเชื่อบ้านในไทยคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก คือคิดดอกเบี้ยจากเงินต้นคงเหลือ เครื่องคำนวณใช้สูตรผ่อนเท่ากันทุกงวด:
ค่างวด = P × r ÷ (1 − (1 + r)−n)
P คือวงเงินกู้ (ราคาบ้านลบเงินดาวน์) r คือดอกเบี้ยต่อเดือน (ดอกเบี้ยต่อปี ÷ 12) และ n คือจำนวนงวดทั้งหมด ช่วงแรกค่างวดส่วนใหญ่เป็นดอกเบี้ย แล้วส่วนที่ไปตัดเงินต้นจะค่อย ๆ เพิ่มขึ้น
ตัวอย่าง: คอนโดราคา 3 ล้านบาท
ดาวน์ 10% (300,000 บาท) กู้ 2,700,000 บาท ดอกเบี้ยเฉลี่ย 6% ต่อปี 30 ปี ค่างวดประมาณ 16,188 บาท ต่อเดือน และดอกเบี้ยรวมทั้งสัญญาประมาณ 3,127,631 บาท หากบวกค่าส่วนกลาง 1,500 บาทและเบี้ยประกันอัคคีภัยเฉลี่ยเดือนละ 167 บาท ค่าใช้จ่ายรวมจะอยู่ราว 17,855 บาท ต่อเดือน
ผ่อนล้านละเท่าไหร่
คนไทยนิยมคิดค่างวดเป็น “ล้านละ” เพื่อเทียบเร็ว ๆ ตารางนี้คือค่างวดต่อเดือนสำหรับวงเงินกู้ 1,000,000 บาท แบบลดต้นลดดอก:
| ดอกเบี้ยเฉลี่ย | 20 ปี | 25 ปี | 30 ปี |
|---|---|---|---|
| 3% | 5,546 บาท | 4,742 บาท | 4,216 บาท |
| 4% | 6,060 บาท | 5,278 บาท | 4,774 บาท |
| 5% | 6,600 บาท | 5,846 บาท | 5,368 บาท |
| 6% | 7,164 บาท | 6,443 บาท | 5,996 บาท |
| 7% | 7,753 บาท | 7,068 บาท | 6,653 บาท |
ธนาคารหลายแห่งตั้งค่างวดไว้ประมาณล้านละ 6,000–7,000 บาท ซึ่งมักสูงกว่าค่างวดขั้นต่ำตามสูตรในช่วงโปรโมชัน ส่วนที่จ่ายเกินจะไปตัดเงินต้น ทำให้ผ่อนหมดเร็วขึ้น
ดอกเบี้ยคงที่ช่วงแรก แล้วลอยตัว
สินเชื่อบ้านส่วนใหญ่ในไทยให้ดอกเบี้ยต่ำช่วง 1–3 ปีแรก จากนั้นเปลี่ยนเป็นดอกเบี้ยลอยตัวที่อิงกับ MRR (อัตราดอกเบี้ยลูกค้ารายย่อยชั้นดี) ของธนาคาร เช่น MRR − 1% เครื่องคำนวณใช้อัตราเดียว จึงควรคำนวณสองช่วง:
- กู้ 2,700,000 บาท 30 ปี ดอกเบี้ย 3.5% ใน 3 ปีแรก ค่างวดตามสูตรประมาณ 12,124 บาท
- ครบ 36 งวด เงินต้นเหลือราว 2,538,956 บาท ถ้าดอกเบี้ยลอยตัวเป็น 6.5% ค่างวดสำหรับ 27 ปีที่เหลือจะเพิ่มเป็นประมาณ 16,644 บาท หรือเพิ่มขึ้น 4,520 บาท ต่อเดือน
นี่คือเหตุผลที่หลายคนรีไฟแนนซ์หรือขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม (รีเทนชัน) เมื่อครบ 3 ปี ก่อนเลือกธนาคาร อย่าดูแค่ดอกเบี้ยปีแรก ให้ดูดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีและสูตรดอกเบี้ยหลังจากนั้นด้วย
ค่าใช้จ่ายนอกเหนือจากค่างวด
- วันโอนกรรมสิทธิ์: ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย ใครจ่ายส่วนไหนขึ้นกับการตกลง และรัฐบาลมักมีมาตรการลดค่าโอนและค่าจดจำนองสำหรับบ้านราคาไม่เกินเพดานที่กำหนดเป็นช่วง ๆ
- ค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนด: หลายธนาคารคิดประมาณ 2–3% ของยอดหนี้หากปิดบัญชีหรือรีไฟแนนซ์ภายใน 3 ปีแรก แต่การโปะบางส่วนมักทำได้โดยไม่เสียค่าปรับ ลองดูผลของการโปะด้วยเครื่องคำนวณตารางผ่อนและโปะบ้าน
- ประกันคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ (MRTA): เป็นทางเลือก ธนาคารบังคับซื้อพ่วงไม่ได้ตามหลักเกณฑ์ของ ธปท. ถ้าซื้อและรวมเบี้ยในวงเงินกู้ ค่างวดจะสูงขึ้น
หมายเหตุ: ผลลัพธ์เป็นการประมาณเพื่อใช้อ้างอิง ไม่ใช่คำแนะนำทางการเงิน ตัวเลขจริงขึ้นกับสัญญา ค่าธรรมเนียม เบี้ยประกัน ภาษี และนโยบายของแต่ละสถาบันการเงิน โปรดตรวจสอบกับตารางผ่อนชำระอย่างเป็นทางการของธนาคารหรือผู้ให้บริการที่อยู่ภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านการเงิน
คำถามที่พบบ่อย
เงินเดือนเท่าไหร่ถึงกู้บ้านได้?
ธนาคารดูว่าค่างวดทุกก้อนรวมกันไม่ควรเกินราว 40–50% ของรายได้ต่อเดือน (บางแห่งยืดหยุ่นกว่าสำหรับรายได้สูง) ลองคำนวณวงเงินจากรายได้ของคุณด้วยเครื่องคำนวณกู้บ้านได้เท่าไหร่
ผ่อนบ้านล้านละเท่าไหร่?
ที่ดอกเบี้ยเฉลี่ย 6% ต่อปี ผ่อน 30 ปี ตกล้านละประมาณ 5,996 บาทต่อเดือน ถ้า 4% จะเหลือราว 4,774 บาท ส่วน 20 ปีที่ 6% ประมาณ 7,164 บาท ดูตารางเต็มในบทความด้านบน
ดอกเบี้ยลอยตัว MRR คืออะไร?
MRR คืออัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับลูกค้ารายย่อยชั้นดีที่แต่ละธนาคารประกาศเอง และปรับขึ้นลงตามภาวะตลาดและอัตราดอกเบี้ยนโยบายของ ธปท. สัญญามักเขียนว่า MRR ลบส่วนลด เช่น MRR − 1.5% ค่างวดจึงเปลี่ยนได้เมื่อ MRR เปลี่ยน
ทำไมช่วงแรกผ่อนแล้วเงินต้นลดน้อย?
เพราะดอกเบี้ยคิดจากเงินต้นคงเหลือ ซึ่งสูงที่สุดตอนเริ่มกู้ ในปีแรก ๆ ค่างวดส่วนใหญ่จึงเป็นดอกเบี้ย เมื่อเงินต้นลดลง ส่วนที่ตัดต้นจะมากขึ้นเรื่อย ๆ
ทำไมตัวเลขของธนาคารต่างจากเครื่องคำนวณ?
ธนาคารคิดดอกเบี้ยรายวันตามจำนวนวันจริงของแต่ละเดือน ปัดค่างวดขึ้นเป็นตัวเลขกลม ๆ และอาจรวมเบี้ยประกันไว้ในวงเงินกู้ ใช้ผลลัพธ์ที่นี่เพื่อวางแผน แล้วขอตารางผ่อนชำระจริงจากธนาคาร
อัปเดตล่าสุด: 8 ตุลาคม 2026