Cómo usar la calculadora de hipoteca
- Precio y enganche. Escribe el precio de compra y el porcentaje que pagarás al contado: enganche en México, entrada en España, cuota inicial en Colombia y Perú, pie en Chile. La calculadora lo resta y financia el resto.
- Tasa y plazo. Usa la tasa de interés anual fija de la oferta del banco y elige el plazo. Un plazo más largo baja la mensualidad, pero encarece el crédito.
- Gastos de la vivienda. Agrega el predial o IBI, los seguros que exige el banco y, si vives en condominio, la cuota de mantenimiento. Así ves el desembolso real de cada mes y no solo la cuota del préstamo.
La fórmula de la cuota fija (sistema francés)
Casi todas las hipotecas a tasa fija de América Latina y España usan el sistema francés: pagas la misma cuota cada mes, pero al principio casi todo es interés y, con los años, la parte que amortiza capital va creciendo. La cuota se calcula así:
Cuota = P × r ÷ (1 − (1 + r)−n)
donde P es el monto del crédito, r es la tasa anual dividida entre 12 (en decimales) y n es el número de mensualidades.
Ejemplo con números reales
Una vivienda de 2,500,000 con un enganche del 20% (500,000) deja un crédito de 2,000,000. Con una tasa fija del 10% anual a 20 años (240 mensualidades), r = 0.10 ÷ 12 ≈ 0.00833 y la cuota de capital e intereses es de 19,300.43 al mes. En toda la vida del crédito pagarás unos 2,632,104 de intereses, más de lo que pediste prestado. Si sumas un predial del 0.2% anual (416.67 al mes) y 6,000 al año de seguros (500 al mes), el pago mensual total llega a 20,217.10.
| Plazo | Cuota de capital e intereses | Intereses totales |
|---|---|---|
| 15 años | 21,492.10 | 1,868,578 |
| 20 años | 19,300.43 | 2,632,104 |
| 30 años | 17,551.43 | 4,318,515 |
Pasar de 20 a 30 años baja la cuota en unos 1,750 al mes, pero los intereses totales suben en casi 1.7 millones.
Qué revisar antes de firmar
- CAT, TAE y comisiones. La tasa de interés no incluye comisiones ni seguros. Para comparar ofertas usa el indicador de costo total de tu país: el CAT (costo anual total) en México o la TAE en España.
- Tasa fija, variable o mixta. Esta calculadora supone una tasa fija durante todo el plazo. En una hipoteca variable (en España, por ejemplo, referenciada al euríbor) la cuota cambia en cada revisión: prueba también un escenario con una tasa más alta para saber si podrías pagarla.
- Capacidad de pago. Los bancos revisan qué parte de tus ingresos netos se va en deudas, y muchos ponen el límite cerca de un tercio. Que te aprueben un monto no significa que sea cómodo para tu presupuesto.
- Gastos de compra. Además del enganche, reserva dinero para impuestos de adquisición, notaría, registro, avalúo o tasación y comisión por apertura. Según el país pueden sumar varios puntos porcentuales del precio.
- Créditos públicos. Infonavit, Fovissste y los programas de vivienda de cada país tienen reglas propias. Esta herramienta estima un crédito bancario a tasa fija.
¿Qué es el seguro por enganche bajo?
En Estados Unidos, quien da menos del 20% de enganche suele pagar un seguro hipotecario privado (PMI) que protege al banco si el cliente deja de pagar. En la mayoría de los países de habla hispana no existe como tal, aunque algunos créditos con enganche bajo cobran un seguro de garantía o una tasa más alta. Si tu oferta lo incluye, escribe su costo anual como porcentaje del crédito; si no, deja el campo en 0.
Importante: los resultados son estimaciones con fines informativos y no constituyen asesoría financiera. Las condiciones reales dependen de cada banco o institución; antes de firmar, pide la oferta por escrito y, si lo necesitas, consulta a un asesor financiero independiente.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto enganche necesito para una hipoteca?
Depende del país y del banco. En México muchos bancos piden desde un 10% del valor; en España lo habitual es financiar hasta el 80% del valor de tasación, así que necesitas al menos un 20% más los gastos de compra. Cuanto mayor sea el enganche, menores serán la cuota y los intereses totales.
¿Qué diferencia hay entre la tasa de interés y el CAT o la TAE?
La tasa de interés es el precio del dinero prestado y es la que determina la cuota. El CAT o la TAE suman además comisiones y otros costos, expresados como porcentaje anual. Usa la tasa para calcular la mensualidad y el CAT o la TAE para comparar ofertas de distintos bancos.
¿Me conviene un plazo más corto?
Si la cuota cabe con holgura en tu presupuesto, sí: en el ejemplo de arriba, pagar en 15 años en lugar de 20 sube la cuota unos 2,190 al mes y ahorra más de 760,000 de intereses. Si el plazo corto te deja sin margen para imprevistos, puedes elegir uno largo y hacer pagos anticipados cuando puedas.
¿Qué pasa si hago pagos anticipados a capital?
Cada pago extra que se aplica a capital reduce los intereses futuros. Puedes pedir que el banco reduzca el plazo (ahorras más intereses) o la cuota. Simula el efecto en la calculadora de amortización y revisa en tu contrato si hay comisión por amortización anticipada.
¿Sirve para una hipoteca a tasa variable?
Solo como aproximación. Calcula la cuota con la tasa actual y repite el cálculo con una tasa uno o dos puntos más alta: la diferencia te muestra cuánto podría subir tu mensualidad en la próxima revisión.
Última actualización: 8 de octubre de 2026