So nutzt du den Baufinanzierungsrechner
- Kaufpreis – der Preis der Immobilie laut Kaufvertrag, ohne Nebenkosten.
- Eigenkapital – der Anteil des Kaufpreises, den du selbst bezahlst. Den Rest nimmst du als Darlehen auf.
- Sollzins – der gebundene Jahreszins aus dem Angebot deiner Bank.
- Laufzeit – in wie vielen Jahren das Darlehen vollständig getilgt sein soll.
- Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung und Hausgeld – laufende Kosten, die zur Rate dazukommen.
Die große Zahl ist deine gesamte monatliche Belastung. Der Balken zeigt, welcher Teil davon auf Zins und Tilgung entfällt und welcher auf die laufenden Wohnkosten. Der Tilgungsplan darunter zeigt Jahr für Jahr die Restschuld.
Wie ein Annuitätendarlehen funktioniert
Fast alle Baufinanzierungen in Deutschland sind Annuitätendarlehen: Du zahlst jeden Monat dieselbe Rate, die Annuität. Sie besteht aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil. Weil die Zinsen nur auf die jeweilige Restschuld anfallen, sinkt der Zinsanteil mit jeder Rate, und der Tilgungsanteil steigt im gleichen Maß.
Rate = K × i × (1 + i)n ÷ ((1 + i)n − 1)
Dabei ist K der Darlehensbetrag, i der Monatszins (Sollzins ÷ 12) und n die Zahl der Monatsraten.
Beispiel: Bei 400.000 € Kaufpreis und 20 % Eigenkapital brauchst du ein Darlehen über 320.000 €. Zu 3,5 % Sollzins und 30 Jahren Laufzeit beträgt die Rate 1.436,94 € im Monat. Über die gesamte Laufzeit zahlst du rund 197.299 € Zinsen – mehr als die Hälfte des geliehenen Betrags.
Tilgungssatz und Zinsbindung
Banken in Deutschland nennen statt einer Laufzeit meist einen anfänglichen Tilgungssatz. Die Jahresrate ergibt sich dann aus Sollzins plus Tilgung, bezogen auf den Darlehensbetrag: Bei 320.000 €, 3,5 % Zins und 2 % Tilgung sind das 320.000 € × 5,5 % ÷ 12 = 1.466,67 € im Monat. Mit dieser Rate wäre das Darlehen nach gut 29 Jahren abbezahlt. Die folgende Tabelle zeigt, welche Tilgung zu welcher Laufzeit passt (320.000 € zu 3,5 %):
| Laufzeit | Monatsrate | Anfängliche Tilgung | Zinsen gesamt |
|---|---|---|---|
| 30 Jahre | 1.436,94 € | 1,89 % | 197.299 € |
| 25 Jahre | 1.602,00 € | 2,51 % | 160.599 € |
| 20 Jahre | 1.855,87 € | 3,46 % | 125.409 € |
| 15 Jahre | 2.287,62 € | 5,08 % | 91.772 € |
Der Zins ist meist nur für eine Zinsbindung von 10, 15 oder 20 Jahren fest. Danach brauchst du für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung zu den dann gültigen Zinsen. Der Rechner geht von einem Zins für die gesamte Laufzeit aus, aber im Tilgungsplan siehst du, was am Ende der Zinsbindung noch offen ist: im Beispiel nach 10 Jahren rund 247.766 €, nach 15 Jahren rund 201.004 €. Viele Verträge erlauben außerdem Sondertilgungen, etwa 5 % der Darlehenssumme pro Jahr – sie verkürzen die Laufzeit spürbar.
Hausgeld, Grundsteuer und Versicherung
Bei einer Eigentumswohnung zahlst du monatlich Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft. Es deckt unter anderem Verwaltung, Hausmeister, Gemeinschaftsstrom, Müllabfuhr, die Gebäudeversicherung und die Instandhaltungsrücklage für künftige Reparaturen. Die Höhe steht im Wirtschaftsplan der Gemeinschaft; lass dir vor dem Kauf auch die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zeigen. Wer ein Haus kauft, trägt diese Kosten selbst: Lass das Hausgeld dann auf 0 und lege eigene Rücklagen für Dach, Heizung und Fassade an.
Die Grundsteuer erhebt die Gemeinde. Seit der Grundsteuerreform 2025 beruht sie auf neuen Bewertungen und dem Hebesatz deiner Gemeinde; den genauen Betrag nennt der Grundsteuerbescheid. Eine Wohngebäudeversicherung verlangen praktisch alle Banken als Voraussetzung für das Darlehen.
Eine private Hypothekenversicherung, wie sie in den USA bei wenig Eigenkapital vorgeschrieben ist, gibt es in Deutschland nicht. Wer weniger Eigenkapital mitbringt, bekommt hier stattdessen meist einen höheren Zins. Vergleiche deshalb Angebote mit unterschiedlich hohem Eigenkapital.
Kaufnebenkosten nicht vergessen
- Grunderwerbsteuer – je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
- Notar und Grundbuch – zusammen grob 1,5 bis 2 %.
- Maklerprovision – falls ein Makler beteiligt ist; bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zahlt der Käufer seit Ende 2020 höchstens die Hälfte der Provision.
Bei 400.000 € Kaufpreis kommen so schnell 30.000 bis 50.000 € zusammen, die Banken nur ungern mitfinanzieren. In Österreich fallen 3,5 % Grunderwerbsteuer und 1,1 % Grundbucheintragungsgebühr an. Eine verbreitete Empfehlung lautet, mindestens die Nebenkosten und möglichst 20 % des Kaufpreises aus Eigenkapital zu bezahlen.
Wichtig: Die Ergebnisse sind Schätzungen zur Orientierung und keine Finanz- oder Steuerberatung. Verbindlich sind die Unterlagen deiner Bank; unabhängigen Rat bekommst du zum Beispiel bei der Verbraucherzentrale.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?
Banken erwarten meist, dass du mindestens die Kaufnebenkosten selbst trägst. Mit 20 % oder mehr des Kaufpreises bekommst du in der Regel deutlich bessere Zinsen. Finanzierungen ohne Eigenkapital sind möglich, aber teurer und riskanter.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins bestimmt deine Rate. Der effektive Jahreszins enthält zusätzlich bestimmte Kosten des Kredits und ist deshalb meist etwas höher. Zum Vergleich von Angeboten eignet sich der Effektivzins, für die Rate in diesem Rechner der Sollzins.
Was passiert nach dem Ende der Zinsbindung?
Dann ist die Restschuld zu den aktuellen Zinsen neu zu finanzieren, bei deiner Bank oder einer anderen. Mit einem Forward-Darlehen kannst du dir einen Zins schon Jahre im Voraus sichern. Nach zehn Jahren ab Auszahlung darfst du ein Darlehen mit längerer Zinsbindung außerdem mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 BGB).
Was ist Hausgeld und ist es in der Rate enthalten?
Hausgeld zahlen Besitzer einer Eigentumswohnung an die Eigentümergemeinschaft, etwa für Verwaltung, Betriebskosten und die Instandhaltungsrücklage. Es gehört nicht zur Kreditrate, belastet dein Budget aber jeden Monat – deshalb rechnet es dieser Rechner zur monatlichen Belastung dazu.
Wie genau ist die berechnete Rate?
Zins und Tilgung sind für einen festen Zins exakt. Grundsteuer, Versicherung und Hausgeld sind Schätzwerte. Die genauen Zahlen stehen im Darlehensangebot, im Grundsteuerbescheid und im Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft.
Zuletzt aktualisiert: 8. Oktober 2026