Como usar o simulador
- Valor do imóvel e entrada. Os bancos costumam financiar até 70% ou 80% do valor de avaliação, então a entrada mínima fica entre 20% e 30%. O saldo do FGTS pode compor a entrada quando o imóvel e o comprador se enquadram nas regras do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
- Taxa e prazo. Use a taxa nominal anual que aparece na proposta. O prazo máximo no Brasil costuma ser de 30 a 35 anos; aqui você compara 10, 15, 20 e 30 anos.
- Custos de ter o imóvel. Os seguros MIP e DFI vêm embutidos na parcela. O IPTU e o condomínio não são pagos ao banco, mas pesam no orçamento todo mês, por isso aparecem no custo mensal total.
SAC ou Tabela Price?
No financiamento imobiliário brasileiro há dois sistemas de amortização. Os dois cobram os mesmos juros sobre o saldo devedor; o que muda é como a dívida é devolvida:
| SAC | Tabela Price | |
|---|---|---|
| Amortização | Igual todo mês | Pequena no início, cresce com o tempo |
| Parcela | Começa alta e cai mês a mês | Fixa (antes da correção pela TR) |
| Total de juros | Menor | Maior |
| Renda exigida | Maior, por causa da 1ª parcela | Menor |
Na Price, a parcela é PMT = PV × i ÷ (1 − (1 + i)−n), em que PV é o valor financiado, i a taxa mensal e n o número de meses. É essa fórmula que o simulador usa. No SAC, a amortização é PV ÷ n e os juros de cada mês são i × saldo devedor.
Exemplo: imóvel de R$ 400.000
Com 20% de entrada (R$ 80.000), o valor financiado é de R$ 320.000. A 10,5% ao ano (0,875% ao mês) em 30 anos:
- Price: parcela fixa de cerca de R$ 2.927,17 e R$ 733.780 de juros no total.
- SAC: amortização de R$ 888,89 por mês. A primeira parcela é de R$ 3.688,89 (R$ 888,89 + R$ 2.800 de juros) e a última, de cerca de R$ 896,67. Os juros somam aproximadamente R$ 505.400, uns R$ 228 mil a menos que na Price.
Somando R$ 125 de seguros e R$ 166,67 de IPTU, o custo mensal na Price chega a R$ 3.218,83. Encurtar o prazo para 20 anos eleva a parcela para R$ 3.194,82, mas reduz os juros para cerca de R$ 446.756.
O que mais entra na conta
- TR ou IPCA. Muitos contratos corrigem o saldo devedor pela Taxa Referencial (TR); outros usam o IPCA, com juros menores mas saldo corrigido pela inflação. O simulador não projeta essa correção.
- Taxa de administração mensal, cobrada por alguns bancos.
- Custos da compra: ITBI (imposto municipal sobre a transmissão), escritura e registro em cartório, que normalmente não podem ser financiados.
- Comprometimento de renda: os bancos costumam limitar a primeira parcela a cerca de 30% da renda bruta familiar. No SAC, essa primeira parcela é a mais alta.
Para comparar propostas, peça o Custo Efetivo Total (CET), que reúne juros, seguros e tarifas em uma taxa só. Antecipar parcelas ou fazer amortizações extras reduz bastante os juros; teste o efeito na calculadora de amortização.
Importante: os resultados são estimativas para fins informativos e não constituem recomendação financeira. Condições reais dependem do contrato, das tarifas, do IOF e das taxas de cada instituição; confirme os números com o seu banco ou com um profissional certificado.
Perguntas frequentes
Qual é melhor, SAC ou Price?
O SAC cobra menos juros no total e a dívida cai mais rápido, mas exige renda maior no começo. A Price tem parcela inicial menor e fixa, o que facilita a aprovação, mas custa mais ao longo do contrato. Se a primeira parcela do SAC cabe no orçamento, ele costuma sair mais barato.
Posso usar o FGTS no financiamento?
Sim, em imóveis residenciais enquadrados no SFH, desde que você cumpra as regras de tempo de trabalho com carteira assinada e não tenha outro imóvel na mesma cidade. O FGTS pode ser usado na entrada, para amortizar o saldo ou para pagar parte das parcelas.
Por que a parcela do banco é diferente da do simulador?
O banco soma seguros calculados pela sua idade, taxa de administração e a correção pela TR ou pelo IPCA, e às vezes usa a taxa efetiva em vez da nominal. Use o resultado como ordem de grandeza e confirme com a simulação oficial do banco.
Qual a diferença entre taxa nominal e taxa efetiva?
A taxa nominal anual é a taxa mensal multiplicada por 12. A efetiva considera os juros sobre juros ao longo do ano: 0,875% ao mês dá 10,5% nominais, mas cerca de 11,02% efetivos ao ano. Este simulador divide a taxa nominal por 12.
Vale a pena amortizar o financiamento antes do prazo?
Em geral, sim: cada real amortizado deixa de render juros para o banco pelo resto do contrato. Você pode escolher reduzir o prazo, que economiza mais juros, ou reduzir a parcela, que alivia o orçamento.
Última atualização: 8 de outubro de 2026