주택담보대출 계산기 사용법
- 집값: 살 집의 매매가입니다. 취득세, 중개보수, 등기 비용 같은 부대비용은 넣지 않습니다.
- 자기자금 비율: 집값 가운데 대출 없이 내는 돈의 비율입니다. 100%에서 이 값을 뺀 것이 LTV(담보인정비율)입니다.
- 대출 금리: 은행이 제시한 연 금리를 넣습니다. 우대금리를 받기로 했다면 우대 후 금리를 넣으세요.
- 대출 기간: 10·15·20·30년 중에서 고릅니다. 40년 등 다른 기간은 대출 상환 스케줄 계산기에서 계산할 수 있습니다.
- 재산세, 화재보험료, 관리비: 대출과 별개로 매달 가계에서 나가는 주거비입니다.
가장 크게 표시되는 숫자는 대출 상환액에 세금·보험료·관리비를 더한 한 달 주거비 합계입니다. 아래 표에는 원금균등 상환을 골랐을 때의 첫 달 상환액과 총이자도 함께 나오므로, 두 방식을 한눈에 비교할 수 있습니다.
원리금균등과 원금균등, 무엇이 다를까
원리금균등 상환은 매달 내는 원금과 이자의 합이 처음부터 끝까지 같습니다. 초반에는 이자 비중이 크고 갈수록 원금 비중이 커집니다.
월 상환액 = 대출금 × 월 이율 × (1 + 월 이율)n ÷ ((1 + 월 이율)n − 1)
월 이율은 연 금리 ÷ 12, n은 상환 횟수(대출 기간 × 12)입니다. 원금균등 상환은 매달 같은 원금(대출금 ÷ n)에 그달 잔액에 대한 이자를 더해 냅니다. 첫 달이 가장 무겁고 갈수록 줄어들며, 총이자는 대출금 × 월 이율 × (n + 1) ÷ 2로 원리금균등보다 적습니다.
| 원리금균등 | 원금균등 | |
|---|---|---|
| 월 상환액 | 매달 같음 | 처음이 가장 많고 점점 줄어듦 |
| 총이자 | 더 많음 | 더 적음 |
| 초기 부담 | 가벼움 | 무거움 |
| 잘 맞는 경우 | 소득이 일정하고 가계 계획을 단순하게 하고 싶을 때 | 지금 소득에 여유가 있고 총이자를 줄이고 싶을 때 |
계산 예시: 5억 원 아파트를 자기자금 30%로 살 때
집값 5억 원에 자기자금 1억 5,000만 원(30%)을 내면 대출금은 3억 5,000만 원(LTV 70%)입니다. 연 4%, 30년 원리금균등이라면 월 상환액은 1,670,954원, 총이자는 약 2억 5,154만 원, 총상환액은 약 6억 154만 원입니다.
같은 조건을 원금균등으로 바꾸면 첫 달 상환액이 2,138,889원로 무거워지는 대신 마지막 달에는 975,463원까지 내려가고, 총이자는 약 2억 1,058만 원로 줄어듭니다.
대출금 3억 5,000만 원 기준, 금리와 기간별 원리금균등 월 상환액은 다음과 같습니다.
| 금리 | 20년 | 30년 | 40년 |
|---|---|---|---|
| 3% | 1,941,092원 | 1,475,614원 | 1,252,945원 |
| 3.5% | 2,029,859원 | 1,571,656원 | 1,355,868원 |
| 4% | 2,120,931원 | 1,670,954원 | 1,462,785원 |
| 4.5% | 2,214,273원 | 1,773,399원 | 1,573,470원 |
| 5% | 2,309,845원 | 1,878,876원 | 1,687,688원 |
30년 대출에서 금리가 4%에서 5%로 1%포인트만 올라도 월 상환액은 약 208,000원 늘어납니다. 변동금리나 혼합형(일정 기간 고정 후 변동)으로 빌린다면 금리가 오른 경우의 상환액도 미리 계산해 두세요.
대출 한도를 정하는 LTV와 DSR
- LTV(담보인정비율): 집값 대비 대출금의 상한입니다. 규제지역 여부, 보유 주택 수, 생애최초 구입 여부에 따라 다르고 정부 대책에 따라 자주 바뀝니다.
- DSR(총부채원리금상환비율): 모든 대출의 1년 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율입니다. 은행권은 40%, 제2금융권은 50%가 기준이며, 스트레스 DSR이 적용되면 실제 금리보다 높은 가산금리를 넣어 한도를 계산하기 때문에 한도가 더 줄어듭니다. 소득으로 빌릴 수 있는 금액은 DSR 계산기로 확인할 수 있습니다.
최신 LTV·DSR 기준은 금융위원회와 금융감독원 발표, 그리고 은행 상담에서 반드시 확인하세요. 소득과 주택 가격 요건을 충족하면 한국주택금융공사의 보금자리론이나 주택도시기금의 디딤돌대출 같은 정책 모기지가 시중 은행보다 낮은 금리를 제공하기도 합니다.
주거비로 함께 잡아 둘 비용
- 재산세: 매년 6월 1일 기준 소유자에게 부과되며, 주택분은 보통 7월과 9월에 나눠 냅니다. 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 세율을 적용하므로, 시세 대비 실제 세액은 이 계산기의 비율보다 작거나 클 수 있습니다. 주택 수와 공시가격에 따라 12월에 종합부동산세가 더해질 수도 있습니다.
- 관리비: 아파트는 매달 관리비가 나가고, 장기수선충당금도 포함됩니다.
- 구입할 때 드는 비용: 취득세(1주택 기준 집값에 따라 1~3%와 지방교육세 등), 중개보수, 법무사 수수료, 인지세, 채권 매입 비용 등입니다. 대출금이 아니라 자기자금으로 준비해야 하는 돈입니다.
- 중도상환수수료: 대출 후 일정 기간(보통 3년) 안에 갚으면 남은 기간에 비례한 수수료가 붙습니다. 일찍 갚을 계획이 있다면 약정서에서 꼭 확인하세요.
알아 두세요: 계산 결과는 정보 제공을 위한 추정치이며 금융상품 권유나 투자 자문이 아닙니다. 실제 금액은 약정 조건, 수수료, 보증료, 금리 변동, 끝수 처리 방식 등에 따라 달라집니다. 계약하기 전에 금융회사가 제공하는 상품설명서와 상환 스케줄표로 숫자를 확인하거나, 재무설계사 등 전문가와 상담하세요.
자주 묻는 질문
원리금균등과 원금균등 중 어느 쪽이 유리한가요?
총이자만 보면 원금균등이 항상 적습니다. 다만 초기 월 상환액이 크기 때문에 DSR 한도가 빠듯하거나 지금 가계에 여유가 없다면 원리금균등이 현실적입니다. 원리금균등으로 빌린 뒤 여윳돈이 생길 때마다 중도상환하는 방법도 많이 씁니다.
변동금리와 고정금리는 어떻게 고르나요?
변동금리는 COFIX 같은 기준금리에 따라 보통 6개월마다 금리가 바뀌고, 고정·혼합형은 일정 기간 금리가 고정됩니다. 어느 쪽이 이득인지는 앞으로의 금리에 달려 있어 누구도 장담할 수 없습니다. 금리가 1~2%포인트 오를 때의 월 상환액을 계산해 보고, 그래도 감당할 수 있는지로 판단하는 것이 안전합니다.
거치기간이 있으면 어떻게 달라지나요?
거치기간에는 이자만 내고 원금은 갚지 않습니다. 그만큼 초기 부담은 줄지만 거치기간이 끝나면 남은 기간에 원금을 몰아 갚아야 해서 월 상환액이 커지고 총이자도 늘어납니다. 이 계산기는 거치기간 없이 계산합니다.
은행 상담 결과와 숫자가 조금 다른 이유는 무엇인가요?
은행마다 이자를 일할 계산하는지, 원 단위 끝수를 어떻게 처리하는지, 우대금리 조건과 보증료를 어떻게 반영하는지가 다르기 때문입니다. 이 계산기는 표준 공식에 따른 추정치이므로, 최종 금액은 대출 약정서와 상환 스케줄표로 확인하세요.
최종 수정일: 2026년 10월 8일