ทำไมคนไทยรีไฟแนนซ์บ้านเมื่อครบ 3 ปี
สินเชื่อบ้านส่วนใหญ่ให้ดอกเบี้ยโปรโมชันต่ำใน 1–3 ปีแรก แล้วเปลี่ยนเป็นดอกเบี้ยลอยตัวที่อิง MRR ซึ่งมักสูงกว่ามาก ขณะเดียวกันสัญญาส่วนใหญ่มีค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนดราว 2–3% หากปิดบัญชีภายใน 3 ปี จังหวะที่นิยมรีไฟแนนซ์จึงเป็นช่วงที่ครบ 3 ปีพอดี ทางเลือกมีสองทาง:
- รีไฟแนนซ์ (ย้ายธนาคาร): ได้ดอกเบี้ยโปรโมชันชุดใหม่ แต่มีค่าใช้จ่ายจดจำนองใหม่และค่าประเมิน
- รีเทนชัน (ขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม): ค่าธรรมเนียมต่ำกว่าและเอกสารน้อยกว่า แต่ดอกเบี้ยมักลดลงน้อยกว่าการย้าย
ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์
สำหรับยอดหนี้ 2.5 ล้านบาท ค่าใช้จ่ายหลักโดยประมาณคือ:
| รายการ | จำนวนเงิน |
|---|---|
| ค่าจดจำนองที่กรมที่ดิน 1% ของวงเงินกู้ | 25,000 บาท |
| ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ | 1,250 บาท |
| ค่าประเมินราคาหลักประกัน (โดยประมาณ) | 3,000 บาท |
รวมเบี้ยประกันอัคคีภัยที่อาจต้องทำใหม่ ค่าใช้จ่ายมักอยู่ราว 25,000–35,000 บาท ธนาคารหลายแห่งออกค่าประเมินหรือค่าอากรให้เพื่อดึงลูกค้า และบางช่วงรัฐบาลลดค่าจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกินเพดานที่กำหนด ตรวจสอบมาตรการล่าสุดกับกรมที่ดิน แล้วใส่เฉพาะเงินที่คุณต้องจ่ายจริง
วิธีคิดว่าคุ้มหรือไม่
เครื่องคำนวณหาค่างวดของสัญญาเดิมจากยอดคงเหลือ ดอกเบี้ยเดิม และเวลาที่เหลือ เทียบกับค่างวดของสัญญาใหม่ จากนั้นคำนวณ:
- จุดคืนทุน = ค่าใช้จ่าย ÷ ค่างวดที่ลดลงต่อเดือน ถ้าคืนทุนภายใน 1–2 ปี และคุณตั้งใจอยู่บ้านนี้ต่อ มักคุ้ม
- ประหยัดตลอดสัญญา = ดอกเบี้ยที่เหลือของสัญญาเดิม − ดอกเบี้ยรวมของสัญญาใหม่ − ค่าใช้จ่าย
ตัวอย่าง: ยอดหนี้ 2.5 ล้านบาท ดอกเบี้ยลอยตัว 6.5% เหลือ 27 ปี
ค่างวดปัจจุบันประมาณ 16,389 บาท ต่อเดือน ถ้ารีไฟแนนซ์ไปที่ดอกเบี้ยเฉลี่ยต่าง ๆ และค่าใช้จ่าย 30,000 บาท:
| ดอกเบี้ยใหม่ / ระยะเวลา | ค่างวดใหม่ | ประหยัดต่อเดือน | ประหยัดตลอดสัญญา |
|---|---|---|---|
| 3.5% / 25 ปี | 12,516 บาท | 3,873 บาท | 1,525,318 บาท |
| 4.5% / 25 ปี | 13,896 บาท | 2,493 บาท | 1,111,252 บาท |
| 4.5% / 27 ปี | 13,343 บาท | 3,046 บาท | 956,859 บาท |
| 5.5% / 27 ปี | 14,828 บาท | 1,560 บาท | 475,587 บาท |
สังเกตว่าการยืดสัญญาใหม่ให้ยาวขึ้นทำให้ค่างวดลดลงมากก็จริง แต่เงินที่ประหยัดได้ตลอดสัญญาจะน้อยลง ถ้าเป้าหมายคือลดดอกเบี้ยรวม ให้เลือกระยะเวลาใหม่ใกล้กับเวลาที่เหลือเดิม หรือผ่อนเท่าเดิมต่อไปเพื่อให้ส่วนต่างไปตัดต้น
ข้อควรระวัง
- ดูดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี และสูตรดอกเบี้ยหลังจากนั้น (เช่น MRR − 1%) ไม่ใช่แค่ดอกเบี้ยปีแรก
- เช็กค่าปรับ ของสัญญาใหม่ด้วย เพราะถ้าต้องการรีไฟแนนซ์อีกครั้งในอีก 3 ปีจะได้ไม่เสียค่าปรับ
- ประวัติการผ่อน ที่ไม่ค้างชำระและข้อมูลในเครดิตบูโรที่ดีช่วยให้ได้ดอกเบี้ยดีขึ้น
- ประกันพ่วง เช่น MRTA เป็นทางเลือก ธนาคารบังคับซื้อไม่ได้ ถ้ารับไว้เพื่อแลกดอกเบี้ยที่ต่ำลง ให้นำเบี้ยมารวมในต้นทุนด้วย
หมายเหตุ: ผลลัพธ์เป็นการประมาณเพื่อใช้อ้างอิง ไม่ใช่คำแนะนำทางการเงิน ตัวเลขจริงขึ้นกับสัญญา ค่าธรรมเนียม เบี้ยประกัน ภาษี และนโยบายของแต่ละสถาบันการเงิน โปรดตรวจสอบกับตารางผ่อนชำระอย่างเป็นทางการของธนาคารหรือผู้ให้บริการที่อยู่ภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านการเงิน
คำถามที่พบบ่อย
รีไฟแนนซ์บ้านได้เมื่อไหร่?
ทำได้ทุกเมื่อ แต่สัญญาส่วนใหญ่คิดค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนดราว 2–3% หากปิดบัญชีภายใน 3 ปีแรก คนส่วนใหญ่จึงเริ่มยื่นเรื่องกับธนาคารใหม่ล่วงหน้า 2–3 เดือนก่อนครบ 3 ปี
รีไฟแนนซ์กับรีเทนชันต่างกันอย่างไร?
รีไฟแนนซ์คือย้ายไปกู้ธนาคารใหม่เพื่อปิดหนี้เดิม มีค่าจดจำนองและค่าประเมินใหม่ ส่วนรีเทนชันคือขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม ค่าธรรมเนียมต่ำกว่า เทียบข้อเสนอทั้งสองแบบด้วยเครื่องคำนวณนี้ได้ โดยใส่ค่าใช้จ่ายของแต่ละแบบ
ค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์มีอะไรบ้าง?
หลัก ๆ คือค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ใหม่ ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ค่าประเมินราคาหลักประกัน และอาจมีเบี้ยประกันอัคคีภัยใหม่ ส่วนค่าปรับจะมีเมื่อยังไม่พ้นระยะเวลาที่สัญญาเดิมกำหนด
ดอกเบี้ยต่างกันเท่าไหร่ถึงคุ้มรีไฟแนนซ์?
ไม่มีตัวเลขตายตัว ให้ดูจุดคืนทุน ถ้าคืนค่าใช้จ่ายได้ภายใน 1–2 ปีและคุณยังผ่อนต่ออีกนาน มักคุ้ม สำหรับยอดหนี้หลักล้าน ดอกเบี้ยเฉลี่ยที่ต่างกันราว 1% ต่อปีขึ้นไปมักคุ้มค่าใช้จ่าย
อัปเดตล่าสุด: 8 ตุลาคม 2026