איך משתמשים במחשבון המשכנתא
- מחיר הדירה: המחיר שסוכם בחוזה עם המוכר או עם הקבלן.
- הון עצמי: האחוז שתשלמו מכספכם. השאר הוא סכום המשכנתא. לפי הוראות בנק ישראל, מי שקונה דירה יחידה יכול לקבל מימון של עד 75% משווי הנכס, משפרי דיור (דירה חלופית) עד 70%, ומי שקונה דירה להשקעה עד 50%.
- ריבית שנתית: משכנתא בישראל בנויה בדרך כלל מכמה מסלולים, ולכל אחד ריבית אחרת. הזינו את הריבית הממוצעת המשוקללת של התמהיל, כפי שהיא מופיעה באישור העקרוני או בהצעת הבנק.
- תקופה: מספר השנים עד לסיום ההחזר. התקופה המרבית למשכנתא לדיור היא 30 שנה.
- עלויות נוספות: ביטוח חיים וביטוח מבנה (חובה כמעט בכל משכנתא), ואם תרצו — ועד בית וארנונה, כדי לראות את סך ההוצאה החודשית על הדירה.
התוצאה מתעדכנת תוך כדי הקלדה: המספר הגדול הוא סך התשלום החודשי, ומתחתיו ההחזר לבנק בשיטת שפיצר, ההחזר הראשון בשיטת קרן שווה וסך הריבית בכל אחת מהשיטות.
שפיצר או קרן שווה?
בלוח שפיצר, הנפוץ ביותר בישראל, ההחזר החודשי קבוע (בלי הצמדה ושינויי ריבית). בתחילת התקופה רוב התשלום הולך לריבית, ועם הזמן חלק הקרן גדל. בקרן שווה מחזירים בכל חודש אותו סכום של קרן, ועליו ריבית על היתרה — לכן ההחזר הראשון גבוה יותר, והוא יורד מחודש לחודש. סך הריבית בקרן שווה נמוך יותר, אבל ההחזר בשנים הראשונות כבד יותר, וזה מה שהבנק בודק מול ההכנסה.
לדוגמה, משכנתא של 1,500,000 ₪ בריבית ממוצעת של 4.8%:
| תקופה | החזר חודשי (שפיצר) | סך ריבית (שפיצר) | החזר ראשון (קרן שווה) | סך ריבית (קרן שווה) |
|---|---|---|---|---|
| 30 שנים | 7,870 ₪ | 1,333,193 ₪ | 10,167 ₪ | 1,083,000 ₪ |
| 25 שנים | 8,595 ₪ | 1,078,486 ₪ | 11,000 ₪ | 903,000 ₪ |
| 20 שנים | 9,734 ₪ | 836,247 ₪ | 12,250 ₪ | 723,000 ₪ |
| 15 שנים | 11,706 ₪ | 607,119 ₪ | 14,333 ₪ | 543,000 ₪ |
מסלולי המשכנתא בישראל
- פריים: ריבית משתנה שצמודה לריבית בנק ישראל. ריבית הפריים שווה לריבית בנק ישראל ועוד 1.5%, והבנק מוסיף או מפחית מרווח קבוע (למשל פריים פחות 0.5%). כשבנק ישראל משנה את הריבית — ההחזר משתנה כבר בחודש הבא. אפשר לפרוע את המסלול בכל עת בלי עמלת היוון.
- קבועה לא צמודה (קל״צ): הריבית וההחזר ידועים מראש לכל התקופה. יציב וצפוי, אבל הריבית בדרך כלל גבוהה יותר, ובפירעון מוקדם עלולה לחול עמלת היוון.
- קבועה צמודה למדד: הריבית קבועה, אבל יתרת הקרן מתעדכנת לפי מדד המחירים לצרכן. ההחזר ההתחלתי נמוך יותר, אך כשיש אינפלציה גם ההחזר וגם היתרה עולים.
- משתנה כל 5 שנים: הריבית מתעדכנת בכל נקודת יציאה לפי עוגן שנקבע בחוזה, צמוד או לא צמוד למדד.
לפי כללי בנק ישראל, לפחות שליש מהמשכנתא צריך להיות בריבית קבועה, והחלק בריבית משתנה מוגבל לשני שלישים. המחשבון מניח ריבית אחת קבועה לכל התקופה, ולכן הוא לא מדמה הצמדה למדד או שינויי פריים — זו הערכה טובה להחזר הנוכחי, לא תחזית.
הנוסחה
ההחזר החודשי בשיטת שפיצר מחושב כך:
M = P × r × (1 + r)n ÷ ((1 + r)n − 1)
כאשר P הוא סכום המשכנתא, r הריבית החודשית (הריבית השנתית חלקי 12) ו-n מספר התשלומים. בקרן שווה ההחזר בחודש ה-k הוא P/n + r × (P − (k−1) × P/n).
דוגמה: דירה ב-2,000,000 ₪ עם הון עצמי של 25% (500,000 ₪) משאירה משכנתא של 1,500,000 ₪. בריבית ממוצעת של 4.8% ל-30 שנה ההחזר בשפיצר הוא 7,869.98 ₪ לחודש, ולאורך התקופה תשלמו כ-1,333,193 ₪ ריבית. בקרן שווה ההחזר הראשון הוא 10,166.67 ₪, וסך הריבית יורד ל-1,083,000 ₪.
כמה משכנתא אפשר לקחת?
מלבד שיעור המימון, בנק ישראל מגביל את יחס ההחזר להכנסה: ההחזר החודשי לא יעלה על 50% מההכנסה הפנויה של משק הבית, ובפועל הבנקים מעדיפים יחס נמוך בהרבה. כלל אצבע זהיר הוא החזר של עד כשליש מההכנסה נטו. בדקו את ההחזר גם בתרחיש של עליית ריבית הפריים באחוז או שניים — כך תדעו שיש לכם מרווח ביטחון. לבדיקה לפי הכנסה השתמשו במחשבון כמה דירה אפשר לקנות, ולבדיקת פירעון מוקדם במחשבון לוח הסילוקין.
עלויות שלא נכנסות להחזר
לפני הרכישה כדאי לתקצב גם מס רכישה (בדירה יחידה יש פטור עד תקרה שמתעדכנת מדי שנה ברשות המסים), שכר טרחת עורך דין, שמאי, עמלת פתיחת תיק, יועץ משכנתאות אם תבחרו בו, הובלה ושיפוצים. ההון העצמי צריך לכסות גם אותן, לא רק את 25% ממחיר הדירה.
התוצאות הן הערכה. התנאים המחייבים הם אלה שבהצעת הבנק ובלוח הסילוקין הרשמי, וכדאי להשוות בין כמה בנקים לפני החתימה.
שאלות נפוצות
מה ההבדל בין שפיצר לקרן שווה?
בשפיצר ההחזר החודשי קבוע (כשהריבית קבועה ואין הצמדה), ובתחילת הדרך רובו ריבית. בקרן שווה מחזירים כל חודש אותו סכום קרן, ולכן ההחזר מתחיל גבוה ויורד עם הזמן. קרן שווה חוסכת ריבית, אבל דורשת יכולת החזר גבוהה יותר בשנים הראשונות.
כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה?
לפי הוראות בנק ישראל: בדירה יחידה לפחות 25% ממחיר הדירה, במשפרי דיור 30% ובדירה להשקעה 50%. בנוסף כדאי להחזיק כסף למס רכישה, לעורך דין ולשאר ההוצאות הנלוות.
מה זה ריבית פריים?
ריבית הפריים היא ריבית בנק ישראל ועוד 1.5%. מסלול פריים במשכנתא נקבע כפריים פלוס או מינוס מרווח, וההחזר משתנה בכל פעם שבנק ישראל משנה את הריבית.
האם המחשבון מתחשב בהצמדה למדד?
לא. המחשבון מניח ריבית קבועה בלי הצמדה. במסלולים צמודים היתרה וההחזר עולים עם מדד המחירים לצרכן, כך שבפועל תשלמו יותר מהמוצג אם תהיה אינפלציה.
למה ההחזר בהצעת הבנק שונה מעט מהמחשבון?
הבנק מחשב כל מסלול בנפרד, עם הריבית, ההצמדה ושיטת ההחזר שלו, ומוסיף לעיתים עמלות. הזינו את הריבית המשוקללת של התמהיל כדי לקבל הערכה קרובה, והסתמכו על לוח הסילוקין הרשמי של הבנק.
עודכן לאחרונה: 8 באוקטובר 2026