Come usare il calcolatore
- Prezzo della casa: il prezzo d’acquisto, senza notaio, imposte e agenzia.
- Anticipo: la quota che paghi di tasca tua. Il resto è l’importo del mutuo.
- TAN e durata: il tasso annuo nominale proposto dalla banca e il numero di anni.
- Polizza scoppio e incendio, IMU e condominio: non fanno parte della rata, ma pesano sul bilancio della casa ogni mese.
Il numero grande è la spesa mensile totale; la barra colorata mostra quanto va alla rata del mutuo e quanto alle altre spese dell’abitazione. Sotto trovi il piano di ammortamento con il debito residuo anno per anno.
La formula della rata
Quasi tutti i mutui italiani seguono l’ammortamento alla francese: la rata resta costante e si compone di una quota interessi, che scende nel tempo, e di una quota capitale, che sale.
Rata = C × i ÷ (1 − (1 + i)−n)
Dove C è il capitale preso in prestito, i il tasso mensile (TAN ÷ 12) e n il numero di rate (anni × 12).
Esempio con numeri reali
Compri un appartamento da 250.000 € e versi il 20% di anticipo (50.000 €): il mutuo è di 200.000 €. Al 3,2% di TAN per 30 anni la rata è di 864,93 € al mese. In tutto pagherai circa 111.376 € di interessi. Con 150 € l’anno di polizza scoppio e incendio la spesa mensile sale a 877,43 €, a cui aggiungere le eventuali spese condominiali.
La durata cambia molto il costo complessivo. Sempre 200.000 € al 3,2%:
| Durata | Rata mensile | Interessi totali |
|---|---|---|
| 15 anni | 1400,48 € | 52.087 € |
| 20 anni | 1129,33 € | 71.038 € |
| 25 anni | 969,36 € | 90.807 € |
| 30 anni | 864,93 € | 111.376 € |
Il calcolatore propone 10, 15, 20 e 30 anni; per una durata di 25 anni usa il nostro piano di ammortamento, che accetta qualsiasi numero di anni.
TAN, TAEG, tasso fisso e variabile
Il TAN è il tasso che determina la rata: è quello da inserire qui. Il TAEG aggiunge le spese obbligatorie (istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, polizza scoppio e incendio) ed è l’indicatore giusto per confrontare le offerte; lo trovi nel PIES, il prospetto informativo europeo standardizzato che la banca deve consegnarti. Nel tasso fisso la rata non cambia mai; nel variabile il tasso segue l’Euribor più uno spread, quindi la rata può salire o scendere. In questo caso il calcolatore mostra la rata ai tassi di oggi.
Quanto guadagno serve?
Le banche guardano il rapporto rata/reddito: in genere la rata non dovrebbe superare il 30-35% del reddito netto mensile, considerando anche gli altri finanziamenti in corso. Nell’esempio servono circa 2660 € netti al mese per restare intorno a un terzo del reddito. Di solito le banche finanziano fino all’80% del valore dell’immobile; per alcune categorie, come gli under 36 con ISEE entro i limiti previsti che acquistano la prima casa, il Fondo di garanzia gestito da Consap può permettere mutui fino al 100% se la banca aderisce.
Le spese da mettere in conto oltre al mutuo
- Imposte sull’acquisto: comprando da un privato, l’imposta di registro è del 2% del valore catastale per la prima casa e del 9% per la seconda; comprando da un’impresa costruttrice si paga l’IVA, al 4% per la prima casa e al 10% negli altri casi.
- Imposta sostitutiva sul mutuo: 0,25% dell’importo per la prima casa, 2% per la seconda.
- Notaio, perizia, istruttoria ed eventuale agenzia immobiliare.
- IMU: non si paga sull’abitazione principale (salvo le categorie di lusso A/1, A/8 e A/9), ma è dovuta su una seconda casa.
Come risparmiare
- Confronta più banche e il TAEG delle offerte: anche pochi decimali di tasso valgono migliaia di euro in 20-30 anni.
- Detrai gli interessi: per il mutuo sull’abitazione principale puoi detrarre il 19% degli interessi passivi entro i limiti di legge (oggi fino a 4000 € di interessi all’anno), con possibili riduzioni per i redditi più alti.
- Valuta la surroga: se in futuro i tassi scendono, puoi trasferire il mutuo a un’altra banca senza costi per te.
Importante: i risultati sono stime a scopo informativo e non costituiscono consulenza finanziaria. Prima di firmare fai verificare i numeri dalla tua banca o da un consulente indipendente, e leggi sempre il documento con le condizioni dell’offerta.
Domande frequenti
Quanto è la rata di un mutuo di 150.000 €?
Al 3,2% di TAN la rata è di 846,99 € in 20 anni, di 727,02 € in 25 anni e di 648,70 € in 30 anni. Inserisci il tuo tasso per il calcolo esatto.
Il calcolatore tiene conto della polizza scoppio e incendio?
Sì: inserisci il costo annuo e viene sommato alla spesa mensile. Le polizze facoltative, come quella vita o contro la perdita del lavoro, non sono obbligatorie e la banca non può imporre quella proposta da lei: puoi sceglierne una di un’altra compagnia.
Che differenza c’è tra TAN e TAEG?
Il TAN è il tasso con cui si calcolano gli interessi e la rata. Il TAEG include anche le spese obbligatorie ed esprime il costo totale del mutuo in percentuale annua: è il dato da usare per confrontare le offerte.
Perché all’inizio pago soprattutto interessi?
Perché gli interessi si calcolano sul debito residuo, che all’inizio è al massimo. Con l’ammortamento alla francese la rata resta uguale, ma rata dopo rata la quota interessi scende e la quota capitale sale.
Devo pagare l’IMU sulla casa che compro?
Non se diventa la tua abitazione principale, a meno che non sia accatastata come A/1, A/8 o A/9. Su una seconda casa l’IMU è dovuta: il calcolo si fa sulla rendita catastale con l’aliquota decisa dal Comune.
Ultimo aggiornamento: 8 ottobre 2026