Konut kredisi hesaplama aracı nasıl kullanılır?
- Konut fiyatı – satış sözleşmesindeki fiyat; tapu harcı ve diğer masraflar hariç.
- Peşinat – fiyatın yüzde kaçını kendiniz ödeyeceğiniz. Kalanı bankadan kredi olarak çekersiniz.
- Yıllık faiz oranı – bankanın teklifindeki aylık faizin 12 katı. Aylık %2,5 için 30, aylık %2,79 için 33,48 yazın.
- Vade – kredinin kaç yılda kapanacağı. Türkiye’de konut kredileri çoğunlukla 120 aya kadar verilir.
- Emlak vergisi, sigorta ve aidat – taksite eklenen düzenli konut giderleri.
Büyük rakam, her ay ödeyeceğiniz toplam tutardır. Çubuk grafik bunun ne kadarının kredi taksiti, ne kadarının vergi, sigorta ve aidat olduğunu gösterir. Altındaki ödeme planı ise kalan borcu yıl yıl listeler.
Eşit taksitli kredi nasıl hesaplanır?
Türkiye’deki konut kredilerinin neredeyse tamamı eşit taksitlidir: vade boyunca her ay aynı tutarı ödersiniz. Taksitin bir kısmı faize, bir kısmı anaparaya gider. Faiz her ay yalnızca kalan borç üzerinden işlediği için ilk aylarda taksitin büyük kısmı faizdir; borç azaldıkça anaparaya giden pay büyür.
Taksit = K × i × (1 + i)n ÷ ((1 + i)n − 1)
Burada K kredi tutarı, i aylık faiz oranı (ondalık olarak; %2,5 için 0,025) ve n taksit sayısıdır.
Örnek: 5.000.000 TL’lik bir daire için %20 peşinat (1.000.000 TL) verdiğinizde 4.000.000 TL kredi çekersiniz. Aylık %2,5 faiz ve 120 ay vadeyle taksit ₺105.447,17 olur. On yılda toplam ₺8.653.661 faiz ödersiniz – yani bankaya toplamda çektiğiniz paranın yaklaşık 3,2 katını geri verirsiniz.
Vade ve faiz taksiti nasıl değiştirir?
4.000.000 TL kredi, aylık %2,5 faizle:
| Vade | Aylık taksit | Toplam faiz | Toplam geri ödeme |
|---|---|---|---|
| 60 ay (5 yıl) | ₺129.414 | ₺3.764.815 | ₺7.764.815 |
| 96 ay (8 yıl) | ₺110.306 | ₺6.589.421 | ₺10.589.421 |
| 120 ay (10 yıl) | ₺105.447 | ₺8.653.661 | ₺12.653.661 |
| 180 ay (15 yıl) | ₺101.188 | ₺14.213.848 | ₺18.213.848 |
Yüksek faiz ortamında vadeyi uzatmak taksiti beklendiği kadar düşürmez, çünkü taksitin büyük kısmı zaten faizdir. Aynı kredi için aylık faizdeki küçük farklar ise taksiti belirgin biçimde değiştirir (120 ay):
| Aylık faiz | Yıllık karşılığı | Aylık taksit |
|---|---|---|
| %2 | %24 | ₺88.192 |
| %2,5 | %30 | ₺105.447 |
| %3 | %36 | ₺123.560 |
Taksitin dışındaki masraflar
- Tapu harcı – satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2; uygulamada çoğu zaman tamamını alıcı öder.
- Kredi masrafları – kredi tahsis ücreti, ekspertiz (değerleme) ücreti ve ipotek tesis masrafı. Tutarlar bankanın ücret tarifesinde ve sözleşme öncesi bilgi formunda yazar.
- DASK – zorunlu deprem sigortası; tapu işlemi ve kredi için şarttır. Banka ayrıca konut sigortası da ister.
- Emlak vergisi – her yıl iki taksitte belediyeye ödenir; konutlarda oran büyükşehir dışında binde 1, büyükşehirlerde binde 2’dir ve belediyenin belirlediği vergi değeri üzerinden hesaplanır.
Konut kredileri tüketici kredilerinden farklı olarak KKDF ve BSMV’den muaftır; bu yüzden bankanın ilan ettiği faiz, taksiti doğrudan belirler. Karşılaştırma yaparken yine de masraflar dahil yıllık maliyet oranına bakın.
Önemli: Sonuçlar fikir vermek için yapılmış tahminlerdir; finansal veya vergi tavsiyesi değildir. Bağlayıcı olan, bankanızın size vereceği sözleşme öncesi bilgi formu ve ödeme planıdır.
Sık sorulan sorular
Konut kredisinde aylık faizi yıllık faize nasıl çeviririm?
Bu araç için aylık oranı 12 ile çarpmanız yeterli: aylık %2,5 → yıllık 30. Hesap, bankaların taksit hesabında kullandığı aylık oranı (yıllık ÷ 12) aynen geri elde eder, yani sonuç bankanın ödeme planıyla aynı çıkar.
Ne kadar peşinat gerekir?
BDDK, konutun değerine göre bankanın verebileceği azami kredi oranını belirler; bu sınırlar zaman zaman değiştiği için güncel oranı bankanıza sorun. Peşinat ne kadar yüksekse kredi tutarı, dolayısıyla faiz yükü o kadar düşer. Peşinata ek olarak tapu harcı ve kredi masrafları için de nakit ayırın.
Konut kredisini erken kapatabilir miyim?
Evet. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’a göre ara ödeme veya erken kapama yaptığınızda kalan dönemin faizi düşülür. Sabit faizli konut kredilerinde banka erken ödeme tazminatı isteyebilir; bu tazminat kalan vadesi 36 ayı geçmeyen kredilerde kalan anaparanın %1’ini, geçenlerde %2’sini aşamaz.
Hesaplanan taksit ne kadar doğru?
Sabit faizli bir kredi için kredi taksiti bankanın formülüyle aynıdır; birkaç kuruşluk farklar yuvarlamadan gelir. Emlak vergisi, sigorta ve aidat ise tahmindir. Kesin tutarlar için bankanın ödeme planına, poliçelerinize ve belediyenin tahakkukuna bakın.
Faizsiz ev alma sistemleri bu araçla hesaplanır mı?
Hayır. Tasarruf finansman şirketlerinin “faizsiz” modellerinde faiz yerine organizasyon ücreti ve bekleme süresi vardır; taksitler sözleşmeye göre belirlenir. Böyle bir teklifi değerlendirirken toplam ödeyeceğiniz tutarı ve evi ne zaman teslim alacağınızı sözleşmeden kontrol edin.
Son güncelleme: 8 Ekim 2026