كيف تستخدم حاسبة التمويل العقاري
- سعر العقار: سعر الشراء المتفق عليه للشقة أو الفيلا أو الدوبلكس.
- الدفعة الأولى: النسبة التي تدفعها من مالك عند الشراء، والباقي هو مبلغ التمويل. تشترط البنوك في أغلب الدول العربية دفعة أولى لا تقل عادةً عن 10% إلى 20% من قيمة العقار، وقد تزيد بحسب البلد ونوع العقار وما إذا كان مسكنك الأول.
- النسبة السنوية: نسبة الفائدة في التمويل التقليدي، أو معدل الربح السنوي في التمويل الإسلامي. أدق رقم تدخله هو «معدل النسبة السنوية» (APR) المذكور في عرض التمويل.
- مدة التمويل: عدد السنوات حتى السداد الكامل. تمتد مدة التمويل العقاري في كثير من الدول حتى 25 أو 30 سنة، وكثيرًا ما يرتبط الحد الأقصى بعمرك عند التقاعد.
- التكاليف الإضافية: تأمين العقار، ورسوم الخدمات والصيانة في الأبراج والمجمعات السكنية، وأي ضريبة أو رسوم عقارية سنوية إن وُجدت في بلدك. اترك ما لا ينطبق عليك صفرًا.
يتحدّث الناتج فور الكتابة: الرقم الكبير هو قسطك الشهري الكامل، والشريط الملوّن يبيّن كم منه يذهب إلى التمويل نفسه وكم إلى التأمين والرسوم.
التمويل الإسلامي: المرابحة والإجارة والمشاركة
إن كنت تفضّل تجنّب القروض الربوية، فمعظم البنوك في المنطقة تقدّم صيغًا تجيزها هيئاتها الشرعية:
- المرابحة: يشتري البنك العقار ثم يبيعه لك بثمن مؤجّل يساوي التكلفة مضافًا إليها ربح معلوم يُتفق عليه مسبقًا، وتسدّده على أقساط شهرية ثابتة.
- الإجارة المنتهية بالتمليك: يتملّك البنك العقار ويؤجّره لك، وتنتقل الملكية إليك في نهاية المدة بعد سداد الأجرة كاملة. وقد تكون الأجرة متغيّرة تُراجَع دوريًا.
- المشاركة المتناقصة: تشترك مع البنك في ملكية العقار، وتشتري حصته تدريجيًا مع دفع أجرة عن الجزء الذي لا يزال يملكه.
من الناحية الحسابية، يُحسب القسط الثابت في المرابحة بالطريقة نفسها التي يُحسب بها قسط التمويل التقليدي إذا أدخلت معدل النسبة السنوية المكافئ، ولذلك تصلح هذه الحاسبة لمقارنة العروض من النوعين. أما الحكم الشرعي على عقد بعينه فمرجعه الهيئة الشرعية للبنك أو جهة إفتاء موثوقة، لا الحاسبة.
معادلة القسط الشهري
يُحسب جزء القسط الخاص بالأصل والفائدة (أو الربح) بمعادلة السداد المعيارية:
M = P × r × (1 + r)n ÷ ((1 + r)n − 1)
حيث P مبلغ التمويل، وr النسبة الشهرية (النسبة السنوية ÷ 12)، وn عدد الأقساط الشهرية (عدد السنوات × 12).
مثال: شقة سعرها 900,000 (ريال أو درهم، فالحساب واحد بأي عملة) بدفعة أولى 20%، أي 180,000، فيبقى تمويل قدره 720,000. بنسبة سنوية 5.5% لمدة 20 سنة تكون النسبة الشهرية نحو 0.4583% وعدد الأقساط 240، فيبلغ القسط 4,952.79 شهريًا. وعلى مدى 20 سنة تدفع نحو 468,669 فوق مبلغ التمويل، أي ما يقارب 65% من المبلغ نفسه.
مدة أطول أم أقصر؟
إطالة المدة تخفض القسط لكنها ترفع إجمالي التكلفة كثيرًا. للتمويل نفسه (720,000 بنسبة 5.5%):
| المدة | القسط الشهري | إجمالي الفائدة أو الربح |
|---|---|---|
| 30 سنة | 4,088.08 | 751,709 |
| 20 سنة | 4,952.79 | 468,669 |
| 15 سنة | 5,883.00 | 338,940 |
وغالبًا ما تمنح البنوك نسبة أقل للمدد الأقصر، فيتسع الفارق أكثر.
كم قسطًا يحتمل دخلك؟
تضع الجهات الرقابية في دول كثيرة حدًّا لنسبة الأقساط إلى الدخل؛ ففي الإمارات مثلًا لا يُسمح عادةً بأن يتجاوز مجموع أقساط الديون 50% من الدخل الشهري. وحتى لو قبل البنك نسبة أعلى، فمن الحكمة أن يبقى قسط السكن في حدود ثلث دخلك الصافي، وأن تحتفظ باحتياطي للطوارئ يغطي أقساط عدة أشهر.
كيف تخفض قسطك الشهري؟
- ادفع دفعة أولى أكبر لتقترض أقل، وكثيرًا ما تحصل بذلك على نسبة أفضل.
- قارن بين عدة بنوك بمعدل النسبة السنوية لا بالأرقام الإعلانية؛ ففارق 0.25% فقط يوفّر مبلغًا كبيرًا على مدى عشرين سنة.
- استفد من برامج الدعم السكني المتاحة للمواطنين في بلدك، كالبرامج الحكومية التي تتحمّل جزءًا من الأرباح أو تدعم الدفعة الأولى.
- اسأل عن تكلفة السداد المبكر قبل التوقيع إن كنت تنوي تقصير المدة لاحقًا، وجرّب أثر الدفعات الإضافية في حاسبة جدول السداد.
النتائج تقديرات، والأرقام الملزمة هي ما يرد في عرض التمويل الرسمي من البنك؛ ويُستحسن مراجعة مستشار مالي قبل الالتزام.
الأسئلة الشائعة
هل تصلح هذه الحاسبة لتمويل المرابحة؟
نعم من الناحية الحسابية. في المرابحة يكون القسط ثابتًا ويُحدَّد من مبلغ التمويل والمدة ومعدل الربح السنوي، تمامًا كما في التمويل التقليدي. أدخل معدل النسبة السنوية المذكور في عرض البنك لتحصل على القسط نفسه تقريبًا. أما الإجارة ذات الأجرة المتغيرة فقد يتغيّر قسطها عند كل مراجعة.
لماذا يذهب معظم القسط في السنوات الأولى إلى الفائدة أو الربح؟
لأن الفائدة أو الربح يُحسب على الرصيد المتبقي، وهو في أكبر حالاته عند البداية. ومع سداد الأصل شهرًا بعد شهر يقلّ هذا الجزء، فيذهب نصيب أكبر من القسط نفسه إلى تخفيض الدين.
كم يجب أن تكون الدفعة الأولى؟
يحدّد البنك المركزي في كل دولة حدًّا أدنى، ويتراوح عادةً بين 10% و20% للمسكن الأول، ويرتفع للعقار الثاني أو للمقيمين في بعض الدول. وكل زيادة في الدفعة الأولى تخفض القسط وإجمالي التكلفة معًا.
هل تشمل الحاسبة التأمين والرسوم؟
نعم إذا أدخلتها: تأمين العقار ورسوم الخدمات وأي ضريبة عقارية تُضاف إلى قسط الأصل والفائدة لتحصل على القسط الشهري الكامل. أما الرسوم التي تُدفع مرة واحدة، كرسوم التقييم والتسجيل والوساطة، فلا تدخل في القسط.
ما مدى دقة النتيجة؟
قسط الأصل والفائدة أو الربح دقيق لتمويل بنسبة ثابتة طوال المدة. وإذا كانت النسبة متغيرة أو تُراجَع كل بضع سنوات، فالنتيجة تقديرية للفترة الحالية فقط. راجع دائمًا الأرقام في عرض البنك الرسمي.
آخر تحديث: 9 أكتوبر 2026