Cara memakai kalkulator KPR
- Harga rumah dan uang muka. Bank biasanya membiayai sebagian harga rumah dan sisanya Anda bayar sebagai DP. DP 10–20% paling sering diminta, walaupun aturan uang muka (rasio LTV) dari Bank Indonesia memungkinkan bank tertentu menawarkan DP yang lebih rendah.
- Suku bunga dan tenor. Isi bunga efektif per tahun dari brosur atau surat penawaran bank. Tenor KPR di Indonesia umumnya 5 sampai 20 tahun, dan sebagian bank menawarkan hingga 25–30 tahun.
- Biaya memiliki rumah. PBB, premi asuransi jiwa dan kebakaran, serta IPL (iuran pengelolaan lingkungan di perumahan atau service charge apartemen) tidak semuanya dibayar ke bank, tetapi tetap keluar dari dompet Anda. Karena itu semuanya ikut dijumlahkan dalam total biaya per bulan.
Rumus cicilan KPR
Hampir semua KPR di Indonesia memakai metode anuitas: cicilannya sama setiap bulan selama suku bunganya tidak berubah, tetapi porsi bunga besar di awal dan porsi pokok makin besar menjelang lunas.
Cicilan = P × r ÷ (1 − (1 + r)−n)
P adalah plafon KPR (harga rumah dikurangi DP), r adalah bunga per bulan (bunga tahunan ÷ 12), dan n adalah jumlah bulan cicilan.
Contoh: rumah Rp 800 juta
Dengan DP 20% (Rp 160 juta), plafon KPR menjadi Rp 640 juta. Pada bunga 9% per tahun selama 20 tahun, cicilannya sekitar Rp 5.758.246 per bulan, dan total bunganya mencapai sekitar Rp 741.979.068, lebih besar daripada pinjamannya sendiri. Ditambah PBB 0,1% (sekitar Rp 66.667 per bulan) dan asuransi Rp 3 juta per tahun (Rp 250.000 per bulan), total biaya bulanannya sekitar Rp 6.074.913.
| Tenor | Cicilan per bulan | Total bunga |
|---|---|---|
| 10 tahun | Rp 8.107.250 | Rp 332.869.942 |
| 15 tahun | Rp 6.491.306 | Rp 528.435.105 |
| 20 tahun | Rp 5.758.246 | Rp 741.979.068 |
| 25 tahun | Rp 5.370.857 | Rp 971.257.018 |
Memperpanjang tenor dari 20 ke 25 tahun hanya menurunkan cicilan sekitar Rp 387 ribu per bulan, tetapi menambah bunga hampir Rp 230 juta.
Bunga fixed lalu floating
KPR bank konvensional biasanya memberi bunga fixed (tetap) yang rendah selama 1–5 tahun pertama, lalu beralih ke bunga floating yang mengikuti suku bunga pasar dan bisa jauh lebih tinggi. Kalkulator ini memakai satu suku bunga, jadi hitunglah dua tahap:
- Rp 640 juta, 20 tahun, fixed 5% selama 3 tahun: cicilan awal sekitar Rp 4.223.717.
- Setelah 36 cicilan, sisa pokok sekitar Rp 579.659.116. Jika bunga floating 11%, cicilan untuk 17 tahun sisanya naik menjadi sekitar Rp 6.291.508.
Lonjakan seperti ini sering mengejutkan debitur. Pastikan cicilan pada bunga floating masih masuk anggaran; banyak bank membatasi cicilan sekitar 30–40% dari penghasilan.
KPR subsidi dan KPR syariah
KPR subsidi FLPP dari pemerintah memberi bunga tetap 5% hingga 20 tahun untuk masyarakat berpenghasilan rendah yang membeli rumah pertama, dengan batas penghasilan dan harga rumah tertentu. Untuk plafon Rp 180 juta, cicilannya sekitar Rp 1.187.920 per bulan sepanjang tenor.
KPR syariah tidak memakai bunga. Pada akad murabahah, bank membeli rumah lalu menjualnya kepada Anda dengan margin yang disepakati di awal, sehingga angsurannya tetap sampai lunas. Pada akad musyarakah mutanaqisah (MMQ), rumah dimiliki bersama dan porsi bank Anda beli bertahap. Untuk membandingkan dengan KPR konvensional, mintalah ekuivalen rate dari bank syariah lalu masukkan ke kolom suku bunga.
Biaya lain di luar cicilan
- BPHTB, pajak daerah saat membeli rumah, maksimal 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi NPOPTKP daerah setempat.
- Biaya bank: provisi (sering sekitar 1% dari plafon), administrasi, appraisal, serta notaris/PPAT untuk akta jual beli, APHT, dan balik nama.
- Penalti pelunasan dipercepat, terutama selama masa bunga fixed. Cek ketentuannya sebelum menandatangani akad; simulasikan pelunasan sebagian dengan kalkulator amortisasi.
Penting: hasil kalkulator ini adalah perkiraan untuk informasi, bukan rekomendasi keuangan. Angka sebenarnya bergantung pada perjanjian kredit, biaya, asuransi, pajak, dan kebijakan tiap lembaga; cocokkan dengan simulasi resmi bank atau lembaga keuangan yang diawasi OJK, atau konsultasikan dengan perencana keuangan bersertifikat.
Pertanyaan yang sering diajukan
Lebih baik bunga fixed atau floating?
Bunga fixed memberi kepastian cicilan, sedangkan floating bisa turun atau naik mengikuti pasar. Karena masa fixed di KPR biasanya hanya beberapa tahun, yang terpenting adalah memastikan cicilan tetap terjangkau ketika bunga floating berlaku. Bandingkan juga berapa lama masa fixed dan bagaimana bank menentukan bunga floating-nya.
Berapa DP minimal untuk KPR?
Tergantung kebijakan bank dan aturan rasio LTV dari Bank Indonesia. Banyak bank meminta 10–20%, sementara sebagian menawarkan DP sangat rendah untuk rumah pertama. DP yang lebih besar menurunkan plafon, cicilan, dan total bunga.
Berapa cicilan KPR yang aman dibanding gaji?
Patokan yang umum dipakai bank adalah total cicilan semua utang tidak lebih dari sekitar 30–40% penghasilan bulanan. Dengan gaji Rp 15 juta, cicilan sekitar Rp 4,5–6 juta per bulan masih dianggap wajar, asalkan Anda tetap punya dana darurat.
Apakah KPR syariah lebih murah?
Tidak selalu. Murabahah memberi angsuran tetap sejak awal sehingga aman dari kenaikan bunga, tetapi marginnya bisa setara bunga yang cukup tinggi. Bandingkan total yang dibayar sampai lunas, bukan hanya cicilan bulan pertama.
Mengapa cicilan dari bank berbeda dengan kalkulator?
Bank bisa memakai bunga berjenjang, cara pembulatan sendiri, premi asuransi berdasarkan usia, atau memasukkan biaya ke dalam plafon. Gunakan hasil di sini sebagai gambaran, lalu minta simulasi resmi dari bank.
Terakhir diperbarui: 8 Oktober 2026