Zo gebruik je deze rekenhulp
- Koopsom – de prijs van de woning volgens de koopovereenkomst, zonder kosten koper.
- Eigen geld – het percentage van de koopsom dat je zelf inbrengt. De rest leen je als hypotheek.
- Hypotheekrente – de jaarrente uit de offerte van je geldverstrekker.
- Looptijd – in hoeveel jaar de hypotheek helemaal afgelost moet zijn; in Nederland is dat bijna altijd 30 jaar.
- OZB, opstalverzekering en VvE-bijdrage – vaste woonlasten die bovenop de hypotheek komen.
Het grote getal is je totale bruto maandlast. De balk laat zien welk deel naar rente en aflossing gaat en welk deel naar de overige woonlasten. Het aflossingsschema eronder toont per jaar hoeveel schuld er nog over is.
Hoe een annuïteitenhypotheek werkt
Wie sinds 2013 een huis koopt en hypotheekrenteaftrek wil, moet de lening in maximaal 30 jaar volledig aflossen: annuïtair of lineair. De meeste mensen kiezen een annuïteitenhypotheek. Je betaalt dan elke maand hetzelfde bruto bedrag, de annuïteit. In het begin bestaat die vooral uit rente; omdat de rente alleen over de resterende schuld wordt berekend, wordt het rentedeel elke maand kleiner en het aflossingsdeel even veel groter.
Maandlast = H × i × (1 + i)n ÷ ((1 + i)n − 1)
Daarbij is H het hypotheekbedrag, i de maandrente (jaarrente ÷ 12) en n het aantal maanden.
Voorbeeld: je koopt een woning van € 400.000 en brengt 10% eigen geld in, dus je leent € 360.000. Tegen 3,8% rente en een looptijd van 30 jaar is de bruto maandlast € 1.677,45. Over de hele looptijd betaal je ongeveer € 243.881 aan rente.
| Looptijd | Bruto maandlast | Totale rente |
|---|---|---|
| 30 jaar | € 1.677,45 | € 243.881 |
| 25 jaar | € 1.860,68 | € 198.205 |
| 20 jaar | € 2.143,78 | € 154.507 |
| 15 jaar | € 2.626,94 | € 112.849 |
Annuïtair of lineair?
Bij een lineaire hypotheek los je elke maand hetzelfde bedrag af, en betaal je rente over de schuld die nog over is. De maandlast begint daardoor hoger en daalt elk jaar. Voor dezelfde € 360.000 tegen 3,8% betaal je de eerste maand € 2.140,00 en de laatste maand nog maar € 1.003,17. In totaal betaal je zo ongeveer € 205.770 rente – minder dan bij de annuïteitenhypotheek, maar je moet de hoge lasten in de eerste jaren wel kunnen dragen. Deze rekenhulp rekent met een annuïteitenhypotheek.
Bruto en netto maandlasten
De rekenhulp toont bruto bedragen. Via de hypotheekrenteaftrek krijg je een deel van de betaalde rente terug van de Belastingdienst. In 2026 is het maximale aftrektarief 37,56%; daar staat het eigenwoningforfait tegenover, een klein percentage van de WOZ-waarde dat bij je inkomen wordt opgeteld. In het voorbeeld is de rente in de eerste maand € 1.140,00; bij het maximale tarief scheelt de aftrek dan zo'n € 428,18 per maand, minus het effect van het eigenwoningforfait. Omdat het rentedeel van een annuïteit daalt, wordt je netto maandlast in de loop der jaren juist hoger. Hoeveel je precies terugkrijgt, hangt af van je inkomen; reken het na met de rekenhulpen van de Belastingdienst of laat het je adviseur uitrekenen.
Rentevaste periode, NHG en kosten koper
- Rentevaste periode – de rente staat meestal 10, 15, 20 of 30 jaar vast. Daarna krijg je een nieuw aanbod voor de restschuld. In het voorbeeld staat na 10 jaar nog ongeveer € 281.690 open.
- Nationale Hypotheek Garantie (NHG) – in 2026 mogelijk tot een hypotheek van € 470.000 (iets meer met energiebesparende maatregelen). Je betaalt eenmalig 0,4% van het leenbedrag en krijgt daar vaak een lagere rente voor terug.
- Kosten koper – overdrachtsbelasting (2% voor een woning waarin je zelf gaat wonen; starters onder de 35 betalen onder voorwaarden niets), notaris, taxatie, hypotheekadvies en eventueel de NHG-premie. Reken al snel op enkele procenten van de koopsom, die je niet mag meefinancieren.
- VvE-bijdrage – bij een appartement betaal je maandelijks aan de Vereniging van Eigenaren voor onderhoud, verzekering en het reservefonds. Vraag vóór de koop het meerjarenonderhoudsplan op.
Hoeveel je maximaal mag lenen, bepaalt je geldverstrekker aan de hand van je inkomen, de leennormen van het Nibud en de woningwaarde. Deze rekenhulp laat zien wat een bedrag kost, niet of je het mag lenen.
Let op: de uitkomsten zijn schattingen ter oriëntatie en geen financieel of fiscaal advies. Bindend zijn de offerte en de voorwaarden van je bank of geldverstrekker. Onafhankelijke informatie vind je onder meer bij het Nibud, de AFM en de Belastingdienst.
Veelgestelde vragen
Hoeveel eigen geld heb ik nodig om een huis te kopen?
Je mag in Nederland tot 100% van de woningwaarde lenen, maar de kosten koper (overdrachtsbelasting, notaris, taxatie, advies) moet je zelf betalen. Meer eigen geld betekent een lagere hypotheek, lagere maandlasten en bij een lagere lening ten opzichte van de woningwaarde vaak ook een lagere rente.
Wat is het verschil tussen bruto en netto maandlasten?
Bruto is wat de bank elke maand afschrijft: rente en aflossing. Netto is wat het je kost na de hypotheekrenteaftrek, die je via de Belastingdienst terugkrijgt. In 2026 is de aftrek maximaal 37,56% van de betaalde rente.
Wat gebeurt er na de rentevaste periode?
Dan doet je geldverstrekker een nieuw renteaanbod voor de restschuld, op basis van de rente op dat moment. Je kunt ook kijken of oversluiten naar een andere bank voordeliger is; houd dan rekening met een mogelijke boeterente als je vóór het einde van de rentevaste periode wisselt.
Is een lineaire hypotheek voordeliger?
In totaal betaal je minder rente, omdat je sneller aflost. De maandlasten zijn in het begin wel een stuk hoger, en je kunt bij een lineaire hypotheek vaak minder lenen omdat de bank naar de eerste maandlast kijkt.
Hoe nauwkeurig is deze berekening?
Rente en aflossing kloppen precies bij een vaste rente. OZB, opstalverzekering en VvE-bijdrage zijn schattingen. De exacte bedragen staan in je hypotheekofferte, de aanslag gemeentelijke belastingen en de begroting van de VvE.
Laatst bijgewerkt: 8 oktober 2026