Як користуватися іпотечним калькулятором
- Вартість житла — ціна квартири чи будинку за договором купівлі-продажу.
- Перший внесок — частка, яку ви сплачуєте з власних коштів. Решту видає банк.
- Процентна ставка — номінальна річна ставка з кредитного договору.
- Строк кредиту — за скільки років ви плануєте повернути борг. За замовчуванням стоїть 20 років — максимальний строк за програмою «єОселя».
- Податок, страхування, комунальні — регулярні витрати, що додаються до платежу банку. Їх можна обнулити.
Велика цифра — усі ваші витрати на житло за місяць. Окремо показано сам платіж за кредитом, а таблиця внизу — як рік за роком зменшується залишок боргу і скільки йде на відсотки.
Як рахується ануїтетний платіж
За ануїтетною схемою ви щомісяця сплачуєте однакову суму. На початку строку більша частина платежу йде на відсотки, наприкінці — на тіло кредиту, бо відсотки нараховуються на залишок боргу, що зменшується.
Платіж = S × i × (1 + i)n ÷ ((1 + i)n − 1)
Тут S — сума кредиту, i — місячна ставка (річна ÷ 12 ÷ 100), n — кількість місяців.
Приклад: квартира за 2 500 000 грн, перший внесок 20% (500 000 грн), кредит 2 000 000 грн під 7% на 20 років. Щомісячний платіж становитиме 15 505,98 грн, а переплата за відсотками за весь строк — близько 1 721 435 грн. Через 10 років залишиться сплатити приблизно 1 335 473 грн, через 15 — близько 783 083 грн.
Строк і ставка: що сильніше впливає на переплату
Той самий кредит 2 000 000 грн під 7% на різні строки:
| Строк | Платіж на місяць | Переплата |
|---|---|---|
| 10 років | 23 222 грн | 786 604 грн |
| 15 років | 17 977 грн | 1 235 782 грн |
| 20 років | 15 506 грн | 1 721 435 грн |
| 30 років | 13 306 грн | 2 790 178 грн |
А так змінюється платіж на 20 років за різної ставки — різниця між пільговою та ринковою іпотекою величезна:
| Ставка | Платіж на місяць | Переплата |
|---|---|---|
| 3% | 11 092 грн | 662 068 грн |
| 7% | 15 506 грн | 1 721 435 грн |
| 14% | 24 870 грн | 3 968 900 грн |
| 18% | 30 866 грн | 5 407 895 грн |
Програма «єОселя» коротко
Державна програма доступної іпотеки «єОселя» пропонує пільгові ставки: 3% річних для окремих категорій (військовослужбовці, ветерани, медики, педагоги, науковці та інші, визначені умовами програми) і 7% річних для інших громадян, які не мають власного житла достатньої площі. Строк — до 20 років, перший внесок зазвичай від 20%, а заявку подають через застосунок «Дія» та банк-учасник. Умови програми періодично змінюються (вимоги до віку будинку, граничної вартості квадратного метра, категорій учасників), тому перед розрахунком перевірте актуальні правила на сайті програми або в банку.
Ануїтет чи класична (диференційована) схема
За класичною схемою тіло кредиту гаситься рівними частинами, а відсотки нараховуються на залишок, тож платіж поступово зменшується. Для нашого прикладу перший платіж був би 20 000 грн, останній — 8 382 грн, а переплата — близько 1 405 833 грн: менше, ніж за ануїтету, але перші роки помітно важчі. Українські банки пропонують обидві схеми — уточніть, яку саме передбачає ваш договір. Цей калькулятор рахує ануїтет.
Страхування, податок і утримання житла
- Страхування предмета іпотеки від знищення та пошкодження обов’язкове згідно із Законом «Про іпотеку». Страхування життя позичальника банки часто вимагають або знижують за нього ставку. Тарифи залежать від страховика, тож порівняйте кілька пропозицій.
- Податок на нерухоме майно в Україні платять лише за площу понад 60 м² для квартири чи 120 м² для будинку (або 180 м² разом), а ставку встановлює місцева рада. Для типової квартири він дорівнює нулю.
- Комунальні послуги та внески ОСББ не належать до кредиту, але сплачуються щомісяця, тому калькулятор додає їх до загальних витрат.
Поради перед оформленням іпотеки
- Порівнюйте пропозиції за реальною річною процентною ставкою та загальною вартістю кредиту: банк зобов’язаний розкрити їх до підписання договору, і вони враховують комісії та страхування.
- Закон «Про споживче кредитування» дає право погасити кредит достроково; обирайте зменшення строку, якщо хочете максимально скоротити переплату.
- Частину сплачених відсотків за іпотекою на перше житло за певних умов можна включити до податкової знижки й повернути частину ПДФО. Обмеження щодо площі житла та виду кредиту уточніть у ДПС.
- Майте фінансову подушку хоча б на кілька місяців платежів: іпотека — зобов’язання на роки.
Важливо: результати — орієнтовні оцінки, а не фінансова чи податкова консультація. Остаточні цифри зазначено в договорі та графіку платежів вашого банку; перед великим рішенням порадьтеся з незалежним фахівцем.
Поширені запитання
Який потрібен перший внесок за іпотекою?
Залежить від банку та програми. За «єОселею» перший внесок зазвичай від 20% вартості (для окремих категорій умовами програми передбачено менший), за ринковою іпотекою банки часто очікують 20–30% і більше. Що більший внесок, то менші сума кредиту й переплата.
Скільки становить платіж за «єОселею»?
Для кредиту 2 000 000 грн під 7% на 20 років ануїтетний платіж — близько 15 500 грн на місяць, під 3% — приблизно 11 100 грн. Введіть свої вартість, внесок і ставку, щоб отримати точну суму для вашого випадку.
Що вигідніше при достроковому погашенні: зменшити строк чи платіж?
З погляду переплати вигідніше скорочувати строк: відсотки перестають нараховуватися на роки вперед. Зменшення платежу знижує навантаження на бюджет. Порівняти варіанти можна в калькуляторі графіка платежів.
Чому платіж у договорі трохи відрізняється від розрахунку?
Банки по-різному округлюють суми, рахують відсотки за фактичною кількістю днів у місяці, а перший і останній платежі часто неповні. Різниця зазвичай становить кілька гривень; точні цифри — у графіку платежів банку.
Чим номінальна ставка відрізняється від реальної річної?
Номінальна ставка визначає розмір відсотків. Реальна річна процентна ставка враховує ще комісії, страхування та інші обов’язкові платежі, тому вона вища й краще підходить для порівняння пропозицій різних банків.
Оновлено: 8 жовтня 2026 р.