ธนาคารพิจารณาวงเงินกู้บ้านอย่างไร
ธนาคารไทยดูความสามารถในการผ่อนจาก DSR (Debt Service Ratio) หรือสัดส่วนค่างวดหนี้ทุกก้อนต่อรายได้ต่อเดือน หลักที่ใช้กันทั่วไปคือค่างวดรวมไม่ควรเกินราว 40% ของรายได้ บางธนาคารยอมให้สูงขึ้นสำหรับผู้มีรายได้สูงหรือรายได้มั่นคง นอกจากนี้ยังดูอายุงาน ประวัติในเครดิตบูโร อายุผู้กู้ และราคาประเมินของบ้าน
วิธีคำนวณ
- ค่างวดรวมสูงสุด = รายได้ต่อเดือน × DSR
- ค่างวดบ้านที่ผ่อนไหว = ค่างวดรวมสูงสุด − ภาระผ่อนอื่นที่มีอยู่
- วงเงินกู้ = ค่างวดบ้าน ÷ ค่างวดต่อเงินกู้ 1 บาท ตามดอกเบี้ยและระยะเวลา (สูตรผ่อนเท่ากันทุกงวด)
- ราคาบ้านสูงสุด = วงเงินกู้ + เงินดาวน์
ตัวอย่าง: เงินเดือน 40,000 บาท ไม่มีหนี้อื่น
ค่างวดบ้านได้ไม่เกิน 40,000 × 40% = 16,000 บาท ที่ดอกเบี้ย 6% ผ่อน 30 ปี ค่างวดล้านละประมาณ 5,996 บาท จึงกู้ได้ราว 2,668,666 บาท ถ้ามีค่างวดรถอยู่แล้วเดือนละ 5,000 บาท ค่างวดบ้านจะเหลือ 11,000 บาท และวงเงินลดลงเหลือราว 1,834,708 บาท ภาระหนี้เดิมจึงมีผลต่อวงเงินกู้บ้านมาก
| รายได้ต่อเดือน | ค่างวดได้ไม่เกิน (40%) | วงเงินกู้โดยประมาณ (6%, 30 ปี) |
|---|---|---|
| 20,000 บาท | 8,000 บาท | 1,334,333 บาท |
| 30,000 บาท | 12,000 บาท | 2,001,499 บาท |
| 40,000 บาท | 16,000 บาท | 2,668,666 บาท |
| 50,000 บาท | 20,000 บาท | 3,335,832 บาท |
| 70,000 บาท | 28,000 บาท | 4,670,165 บาท |
| 100,000 บาท | 40,000 บาท | 6,671,665 บาท |
วิธีเพิ่มโอกาสกู้ผ่านและได้วงเงินสูงขึ้น
- ปิดหรือลดหนี้ก่อนยื่นกู้: โดยเฉพาะยอดบัตรเครดิตและสินเชื่อส่วนบุคคลที่ค่างวดสูงเทียบกับยอดหนี้
- กู้ร่วม: คู่สมรสหรือญาติสายตรงที่มีรายได้สามารถกู้ร่วม เพื่อรวมรายได้คำนวณ DSR ได้
- เลือกระยะเวลากู้ให้ยาวที่สุดที่อายุอนุญาต: ค่างวดต่อเดือนต่ำลงทำให้วงเงินสูงขึ้น แล้วค่อยโปะทีหลังเมื่อพร้อม
- แสดงรายได้ให้ครบ: สลิปเงินเดือน หนังสือรับรองเงินเดือน และ statement ย้อนหลัง 6 เดือน รายได้อิสระหรือค้าขายควรเดินบัญชีสม่ำเสมอและยื่นภาษีให้ตรงกับรายได้
อย่าลืมเงินที่ต้องเตรียมนอกจากเงินดาวน์
ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าจดจำนอง เบี้ยประกันอัคคีภัย ค่าส่วนกลางล่วงหน้า และค่าตกแต่ง มักรวมกันหลายหมื่นถึงหลักแสนบาท นอกจากนี้ ธปท. มีมาตรการ LTV ที่กำหนดเพดานวงเงินกู้เทียบกับมูลค่าบ้าน โดยเฉพาะบ้านหลังที่สองขึ้นไปหรือบ้านราคาสูง และมีการผ่อนคลายเป็นการชั่วคราวในบางช่วง ตรวจสอบเกณฑ์ล่าสุดก่อนวางแผน แล้วลองคำนวณค่างวดจริงด้วยเครื่องคำนวณผ่อนบ้าน
หมายเหตุ: ผลลัพธ์เป็นการประมาณเพื่อใช้อ้างอิง ไม่ใช่คำแนะนำทางการเงิน ตัวเลขจริงขึ้นกับสัญญา ค่าธรรมเนียม เบี้ยประกัน ภาษี และนโยบายของแต่ละสถาบันการเงิน โปรดตรวจสอบกับตารางผ่อนชำระอย่างเป็นทางการของธนาคารหรือผู้ให้บริการที่อยู่ภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย หรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านการเงิน
คำถามที่พบบ่อย
เงินเดือน 30,000 กู้บ้านได้เท่าไหร่?
ถ้าไม่มีหนี้อื่น ค่างวดได้ไม่เกินราว 12,000 บาท (40%) ที่ดอกเบี้ย 6% ผ่อน 30 ปี วงเงินกู้ประมาณ 2,001,499 บาท ถ้าธนาคารยอม DSR สูงกว่า 40% วงเงินจะเพิ่มขึ้นตามสัดส่วน
DSR คืออะไร?
DSR คือสัดส่วนค่างวดหนี้ทุกก้อนต่อรายได้ต่อเดือน เช่น รายได้ 50,000 บาท ผ่อนรถ 8,000 และผ่อนบ้าน 12,000 บาท DSR = 40% ยิ่งต่ำ ธนาคารยิ่งมองว่าคุณมีความสามารถชำระหนี้สูง
ยอดบัตรเครดิตที่ไม่ได้ผ่อน มีผลกับการกู้บ้านไหม?
มีผล ธนาคารมักนำยอดผ่อนขั้นต่ำหรือสัดส่วนของวงเงิน/ยอดค้างมาคิดเป็นภาระหนี้ การชำระยอดบัตรให้เป็นศูนย์ก่อนยื่นกู้จึงช่วยได้
ฟรีแลนซ์หรือค้าขายกู้บ้านได้ไหม?
ได้ แต่ต้องพิสูจน์รายได้ด้วย statement ย้อนหลัง 6–12 เดือน หลักฐานการยื่นภาษี และเอกสารประกอบกิจการ ธนาคารมักนำรายได้มาคิดในสัดส่วนที่ต่ำกว่าพนักงานประจำ
อัปเดตล่าสุด: 8 ตุลาคม 2026