מה קובע כמה משכנתא תקבלו
בישראל שני כללים של בנק ישראל מגבילים את המשכנתא, והנמוך מביניהם קובע:
- שיעור המימון (LTV): בדירה יחידה הבנק יכול לממן עד 75% ממחיר הדירה, למשפרי דיור עד 70% ולדירה להשקעה עד 50%. כלומר בדירה ראשונה ההון העצמי צריך להיות לפחות 25%.
- יחס ההחזר להכנסה (PTI): ההחזר החודשי לא יכול לעלות על 50% מההכנסה הפנויה. הבנקים בודקים גם את ההלוואות האחרות שלכם, ומשכנתאות עם יחס החזר גבוה מ-40% נחשבות מסוכנות יותר ומקבלות תנאים פחות טובים. תכנון זהיר מכוון לכשליש מההכנסה.
המחשבון בודק את שניהם: הוא מחשב את ההחזר המרבי לפי ההכנסה ויחס ההחזר שבחרתם, מתרגם אותו לגובה משכנתא, ומציג גם את המחיר המרבי לפי ההון העצמי.
איך משתמשים במחשבון
- הכנסה נטו: סך המשכורות נטו של כל מי שיהיה רשום על המשכנתא. עצמאים — לפי הממוצע בשומות המס.
- החזרים קיימים: הלוואות שימשיכו גם אחרי קניית הדירה.
- הון עצמי: רק מה שיישאר לדירה עצמה. הפרישו קודם כסף למס רכישה, עורך דין, שמאי, תיווך והובלה.
- ריבית ותקופה: הריבית הממוצעת של תמהיל טיפוסי, והתקופה הרצויה (עד 30 שנה).
- יחס החזר: ברירת המחדל היא 35%. אפשר לנסות 30% לתרחיש שמרני או 40% לתקרה גבוהה יותר.
דוגמה
זוג עם הכנסה נטו של 22,000 ₪ בחודש, הלוואת רכב של 1,500 ₪ בחודש והון עצמי של 600,000 ₪. ב-35% יחס החזר, סך ההחזרים המותר הוא 7,700 ₪, ואחרי הלוואת הרכב נשארים 6,200 ₪ להחזר משכנתא. בריבית 4.8% ל-30 שנה זו משכנתא של כ-1,181,706 ₪, ויחד עם ההון העצמי — דירה של עד כ-1,781,706 ₪. מגבלת המימון (75%) מאפשרת עם 600,000 ₪ הון עצמי דירה של עד 2,400,000 ₪, כך שכאן ההכנסה היא המגבלה.
| יחס החזר | החזר משכנתא | גובה משכנתא | מחיר דירה מרבי |
|---|---|---|---|
| 25% | 4,000 ₪ | 762,391 ₪ | 1,362,391 ₪ |
| 30% | 5,100 ₪ | 972,048 ₪ | 1,572,048 ₪ |
| 35% | 6,200 ₪ | 1,181,706 ₪ | 1,781,706 ₪ |
| 40% | 7,300 ₪ | 1,391,363 ₪ | 1,991,363 ₪ |
| 50% | 9,500 ₪ | 1,810,678 ₪ | 2,410,678 ₪ |
איך להגדיל את התקציב בבטחה
- סגרו הלוואות קטנות לפני הבקשה: כל 1,000 ₪ החזר שתורידו מגדילים את המשכנתא האפשרית בכ-200 אלף ₪ (בריבית ובתקופה של הדוגמה).
- הגדילו את ההון העצמי: עזרה מההורים, קרן השתלמות שהשתחררה או חיסכון. הון עצמי גבוה גם משפר את הריבית.
- בדקו זכאות: תעודת זכאות ממשרד הבינוי והשיכון והטבות כמו "דירה בהנחה" עשויות לשפר את התנאים.
- אל תמתחו עד הקצה: השאירו מרווח לעליית ריבית הפריים, ללידה, למעבר עבודה ולהוצאות של דירה חדשה.
זו הערכה בלבד. הסכום שתקבלו בפועל ייקבע באישור העקרוני של הבנק, לפי דירוג האשראי, יציבות ההכנסה והנכס. לחישוב ההחזר על דירה מסוימת השתמשו במחשבון המשכנתא.
שאלות נפוצות
כמה משכנתא אפשר לקבל עם משכורת של 20,000 ₪?
זה תלוי בהלוואות הקיימות, בריבית ובתקופה. ביחס החזר של 30% (6,000 ₪ בחודש), בריבית 6% ל-30 שנה ובלי הלוואות אחרות — כמיליון שקל. בריבית נמוכה יותר הסכום עולה.
מה יחס ההחזר המרבי בישראל?
לפי בנק ישראל, ההחזר החודשי לא יעלה על 50% מההכנסה הפנויה. בפועל רוב הבנקים מעדיפים יחס נמוך יותר, וכדאי לתכנן סביב 30%–35%.
כמה הון עצמי צריך לדירה ראשונה?
לפחות 25% ממחיר הדירה, כי שיעור המימון המרבי בדירה יחידה הוא 75%. בנוסף צריך כסף להוצאות הנלוות — מס רכישה (אם חל), עורך דין, שמאי ותיווך.
האם הבנק מחשב לפי ברוטו או נטו?
הבנקים בודקים את ההכנסה הפנויה — בעיקר המשכורת נטו, בניכוי התחייבויות קבועות. לכן המחשבון עובד עם הכנסה נטו.
עודכן לאחרונה: 8 באוקטובר 2026